Couple : séparation : comment racheter la part de l'autre ?

Acheter un bien immobilier à deux : c'est bien et je vous le recommande : stabilité du foyer, épargne chaque mois grâce au remboursement du crédit... Mais que faire en cas de séparation ?
Soit vendre, soit l'un des deux rachète le logement familial. C'est une bonne option notamment en présence d'enfants pour limiter les changements liés à cette séparation.
Je vous donne quelques conseils dans cet article.
 
Par quoi commencer ?

Déterminer la valeur du bien en question.
Il faut déterminer la valeur ACTUELLE du bien immobilier !
 
On se moque de la valeur d'achat, du capital restant dû à la banque etc. Il faut déterminer une valeur objective du bien à l'instant T. Pour se faire et pour éviter tout problème par la suite : faîtes réaliser a minima 2 évaluations par des professionnels de l'immobilier (2 agences, une agence et un notaire etc.), je vous recommande même 3. Faîtes ensuite une moyenne des 3 pour arriver à un chiffre "objectif" pour les 2 parties. Gardez bien une trace des 3 estimations ayant servi au calcul et à votre entente... 
 
Déterminer la soulte et étudier le financement de l'opération.
Qui paie et quoi ?

Il faut déjà regarder s'il reste un prêt immobilier ou non. S'il en reste un, il faut calculer la valeur "nette" du bien : on déduit de son estimation (la moyenne des 2 ou 3, voir ci-dessus) le montant du capital restant dû à la banque (il vous suffit de consulter votre appli bancaire pour connaître le montant actualisé).
 
Prenons un exemple : la valeur actuelle du bien est de 340 000 € mais il reste 215 000 € à rembourser à la banque, la valeur nette du bien est donc de 125 000 €. Celui qui souhaite garder la maison devra continuer à rembourser seul le prêt et verser une soulte à l'autre de 62 500 € (la moitié de l'actif net). 
Le financement de la soulte.
Le plus simple, sous réserve d'être finançable, est de faire un nouveau prêt qui englobe le capital restant dû à la banque (215 000 € dans notre cas) et la soulte à verser (62 500 € dans notre cas) soit 277 500 €. Il faut donc s'assurer des capacités d'emprunt de celui qui souhaite garder la maison et tenir compte des frais (voir plus bas) ! 
 
Pourquoi faire un nouveau prêt est plus sécurisant surtout pour la personne qui "vend sa part" ?
Car si l'on conserve le prêt aux 2 noms, en cas de défaillance, la banque se retournera vers les 2 emprunteurs de l'époque ! C'est donc une situation dangereuse pour un des indivisaires. On peut parfois obtenir une désolidarisation du prêt auprès de la banque : pas simple à obtenir ! Mais cela évite un nouveau prêt et cela évite les pénalités de remboursement anticipé (plafonnés à 3% du capital restant dû).
Quels frais prévoir ?
La situation n'est pas la même pour un couple marié (ou pacsé) que pour des concubins. On taxe plus lourdement un couple de concubins qu'un couple marié ou pacsé. En plus de la taxe pour l'administration fiscale (de 1.1% à 2.5%), il y a les émoluments du notaire pour son travail. 
Pour reprendre notre exemple plus haut, la facture totale des frais peut se monter à plus de 10 000 € entre les taxes, les émoluments du notaire, l'indemnité de remboursement anticipé pour la banque...

Découvrez la vidéo⬇️

Patrick Magalhaes - Co-fondateur des agences immobilières Visite & Co.
Patrick Magalhaes Co-fondateur de l'agence immobilière Visite & Co
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