Gérer seul(e) sa location ? Attention danger !
7 fausses croyances mises en lumière
Vous êtes propriétaire d’un appartement ou d’une maison et envisagez de le mettre en location en pensant que cela reste simple à gérer seul ? Détrompez-vous. La réglementation encadrant la location s’est considérablement renforcée ces dernières années, rendant la gestion plus technique et plus exigeante.
Dans cet article (ou podcast), nous vous alertons sur les erreurs et oublis les plus fréquents, qui peuvent avoir des conséquences financières importantes si elles ne sont pas anticipées.
Dans cet article (ou podcast), nous vous alertons sur les erreurs et oublis les plus fréquents, qui peuvent avoir des conséquences financières importantes si elles ne sont pas anticipées.
Voici ce que l’on entend souvent :
« Il est facile de rédiger une annonce immobilière » : Savez-vous que la loi impose un grand nombre de mentions obligatoires pour qu’une annonce de location soit conforme aux dernières dispositions en vigueur ? 👉 Une annonce incomplète ou incorrecte peut entraîner des sanctions financières importantes.
Parmi les éléments indispensables, vous devez notamment indiquer les charges locatives et leur mode de récupération, la superficie du logement (au sens de l’article R111-2 du Code de la construction), le résultat du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ainsi que le montant du dépôt de garantie, entre autres informations.
Les risques en cas de non-conformité sont bien réels : jusqu’à 1 500 € d’amende si vous faites appel à un diagnostiqueur non certifié, et jusqu’à 300 000 € d’amende et 2 ans d’emprisonnement en cas de fraude volontaire sur le DPE, notamment si le locataire saisit la DGCCRF. 👉 Autant dire qu’une annonce locative ne s’improvise pas et doit être rigoureusement conforme.
Parmi les éléments indispensables, vous devez notamment indiquer les charges locatives et leur mode de récupération, la superficie du logement (au sens de l’article R111-2 du Code de la construction), le résultat du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) ainsi que le montant du dépôt de garantie, entre autres informations.
Les risques en cas de non-conformité sont bien réels : jusqu’à 1 500 € d’amende si vous faites appel à un diagnostiqueur non certifié, et jusqu’à 300 000 € d’amende et 2 ans d’emprisonnement en cas de fraude volontaire sur le DPE, notamment si le locataire saisit la DGCCRF. 👉 Autant dire qu’une annonce locative ne s’improvise pas et doit être rigoureusement conforme.
Attention : si la surface mentionnée dans le bail diffère de plus de 5 % de la surface réelle, après vérification par un expert, le locataire peut exiger une réduction de loyer proportionnelle à l’écart constaté.
👉 Une erreur de mesurage peut donc avoir un impact direct sur vos revenus locatifs, d’où l’importance de fournir des informations précises et vérifiées dès la mise en location.
👉 Une erreur de mesurage peut donc avoir un impact direct sur vos revenus locatifs, d’où l’importance de fournir des informations précises et vérifiées dès la mise en location.
« La publicité de particulier à particulier est gratuite » : Publier une annonce gratuitement sur un site très populaire comme Le Bon Coin peut sembler suffisant, mais la réalité est plus nuancée. Les offres gratuites sont limitées, notamment à seulement 3 photos, ce qui ne permet pas de valoriser pleinement votre bien. Résultat : vous recevez de nombreuses demandes de candidats souhaitant obtenir plus de visuels, sans garantie qu’ils donnent suite, ce qui entraîne une perte de temps importante. Pour obtenir un résultat réellement efficace, il est souvent nécessaire d’opter pour une formule payante, avec un budget compris entre 15 € et 90 € par mois, afin de gagner en visibilité, attirer des profils plus qualifiés et louer plus rapidement.
« J’ai meublé mon bien pour bénéficier d’avantage fiscal » : Savez-vous que la loi encadre précisément la liste des meubles et équipements obligatoires dans une location meublée (décret n°2015-981 du 31/07/2015) ? 👉 La vigilance est essentielle, car le moindre oubli peut avoir des conséquences importantes.
Par exemple, l’absence d’un équipement obligatoire comme un dispositif d’occultation des fenêtres peut permettre à votre locataire de demander la requalification du bail en location nue.
👉 Résultat : vous perdez les avantages fiscaux liés au meublé, ainsi que le régime et les abattements que vous aviez anticipés.
Par exemple, l’absence d’un équipement obligatoire comme un dispositif d’occultation des fenêtres peut permettre à votre locataire de demander la requalification du bail en location nue.
👉 Résultat : vous perdez les avantages fiscaux liés au meublé, ainsi que le régime et les abattements que vous aviez anticipés.
Si la location meublée permet souvent de majorer le loyer d’environ 10 %, il est essentiel d’en anticiper les implications. La liste obligatoire de meubles et d’équipements წარმოადგენს un investissement initial non négligeable, auquel s’ajoutent leur entretien et leur renouvellement régulier.
Sur le plan fiscal, même si l’abattement de 50 % peut paraître plus avantageux que les 30 % en location nue, vous relevez ici du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela implique une immatriculation auprès du CFE, l’obtention d’un numéro SIRET et la tenue d’une comptabilité rigoureuse.
À cela s’ajoute généralement un turnover plus important des locataires, générant davantage de gestion et donc des coûts supplémentaires à anticiper.
Sur le plan fiscal, même si l’abattement de 50 % peut paraître plus avantageux que les 30 % en location nue, vous relevez ici du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cela implique une immatriculation auprès du CFE, l’obtention d’un numéro SIRET et la tenue d’une comptabilité rigoureuse.
À cela s’ajoute généralement un turnover plus important des locataires, générant davantage de gestion et donc des coûts supplémentaires à anticiper.
« Je choisirai facilement mon candidat locataire » : Après avoir visité votre logement en location, les candidats déposeront un dossier de candidature : mais comment juger de leur solvabilité ? savez-vous quelles pièces administratives demander ? lesquelles sont autorisées par la loi ?
La liste des justificatifs pouvant être demandés au futur locataire et à sa caution est définie par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015.
Les manquements au présent article sont punis d'une amende administrative, prononcée par le représentant de l'Etat dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.
Et on ne vous parle même pas de discrimination. Si vous refusez le logement à un locataire en invoquant un motif discriminatoire, vous encourrez des peines particulièrement sévères : jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 45.000 € d'amende (article 225-2 du Code pénal).
La liste des justificatifs pouvant être demandés au futur locataire et à sa caution est définie par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015.
Les manquements au présent article sont punis d'une amende administrative, prononcée par le représentant de l'Etat dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.
Et on ne vous parle même pas de discrimination. Si vous refusez le logement à un locataire en invoquant un motif discriminatoire, vous encourrez des peines particulièrement sévères : jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 45.000 € d'amende (article 225-2 du Code pénal).
Astuce : l’administration fiscale propose un service de vérification en ligne des avis d’imposition :
https://www.impots.gouv.fr/verifavis2-api/front
https://www.impots.gouv.fr/verifavis2-api/front
« Je peux trouver un modèle de bail sur internet » : Certes, vous trouverez facilement sur internet de nombreuses informations et des modèles de bail “prêts à l’emploi” pour vous aider. Mais dans la majorité des cas, ces services sont payants… et surtout, une question essentielle se pose : qui est réellement à l’origine de ces modèles ? Un juriste, un avocat, un notaire ? Rien n’est moins sûr.
👉 Or, la rédaction du bail est une étape cruciale de votre mise en location. Une erreur ou une omission peut avoir des conséquences lourdes, allant jusqu’à l’annulation du contrat par un juge, à la demande d’un locataire souvent bien informé de ses droits.
Votre bail doit impérativement respecter les dernières réglementations en vigueur : loi de 1989, complétée par les lois ALUR et ELAN. 👉 Dans ce contexte, vouloir faire des économies peut s’avérer risqué. Il est donc fortement recommandé de confier cette mission à un professionnel (notaire, commissaire de justice ou agence immobilière) afin de sécuriser votre location.
👉 Or, la rédaction du bail est une étape cruciale de votre mise en location. Une erreur ou une omission peut avoir des conséquences lourdes, allant jusqu’à l’annulation du contrat par un juge, à la demande d’un locataire souvent bien informé de ses droits.
Votre bail doit impérativement respecter les dernières réglementations en vigueur : loi de 1989, complétée par les lois ALUR et ELAN. 👉 Dans ce contexte, vouloir faire des économies peut s’avérer risqué. Il est donc fortement recommandé de confier cette mission à un professionnel (notaire, commissaire de justice ou agence immobilière) afin de sécuriser votre location.
« La gestion locative ne prend pas beaucoup de temps » : Que vous possédiez un ou plusieurs biens en location, il faut être lucide : la gestion locative demande du temps, de l’organisation et une réelle disponibilité. 👉 Si vous avez un emploi du temps flexible en semaine, cela facilite les choses… mais devoir gérer votre bien le soir ou le week-end peut rapidement devenir contraignant.
Concrètement, cela implique de nombreuses tâches : suivre la comptabilité des locataires (paiements à jour, régularisation des charges, révision annuelle du loyer), envoyer les avis d’échéance chaque mois, puis les quittances de loyer. Sans oublier les imprévus : un locataire qui vous contacte un dimanche pour une fuite d’eau nécessite une intervention rapide, avec un diagnostic du problème, l’intervention d’un professionnel… et la question essentielle : qui prend en charge la réparation ?
👉 Le décret n°87-712 encadre précisément la répartition entre réparations locatives (à la charge du locataire) et travaux plus importants (à votre charge).
Autant d’éléments qui montrent que la gestion locative peut vite devenir chronophage et technique si elle n’est pas anticipée.
Concrètement, cela implique de nombreuses tâches : suivre la comptabilité des locataires (paiements à jour, régularisation des charges, révision annuelle du loyer), envoyer les avis d’échéance chaque mois, puis les quittances de loyer. Sans oublier les imprévus : un locataire qui vous contacte un dimanche pour une fuite d’eau nécessite une intervention rapide, avec un diagnostic du problème, l’intervention d’un professionnel… et la question essentielle : qui prend en charge la réparation ?
👉 Le décret n°87-712 encadre précisément la répartition entre réparations locatives (à la charge du locataire) et travaux plus importants (à votre charge).
Autant d’éléments qui montrent que la gestion locative peut vite devenir chronophage et technique si elle n’est pas anticipée.
Certains outils en ligne proposent des forfaits par mois de 4 à 9,50 € par mois afin d’automatiser ces tâches administratives pour vous, cependant aucun ne donne de conseils personnalisés juridiques, fiscaux ou comptables.
« L’état des lieux s’est mal passé je garde la caution » : Aïe plusieurs erreurs dans ce que je lis ici 😊 tout d’abord il ne faut pas confondre la caution : personne qui s’est portée garant pour votre locataire et dépôt de garantie : somme versée par votre locataire à l’entrée dans les lieux (1 mois de loyer hors charges pour une location nue, 2 mois maximum pour une location meublée).
Si toutefois à la sortie de votre locataire vous constatiez des dégradations, la première chose à vérifier c’est que votre état des lieux d’entrée était bien complet et qu’il n’y a aucun doute possible sur le avant/après (le mieux étant d’annexer des photos).
Car en cas de retenues vous ne pouvez pas le faire de n’importe quelle façon, il vous faudra contacter une entreprise spécialisée qui selon le dégât réparera la dégradation constatée et la facture (ou le devis) servira de justificatif à la retenue sur dépôt de garantie.
Sachez qu’en France toute contestation portant sur l'état des lieux peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. La conciliation est une démarche facultative et gratuite. Certains locataires ne s’en privent pas lorsque l’état des lieux n’est pas clair.
Si toutefois à la sortie de votre locataire vous constatiez des dégradations, la première chose à vérifier c’est que votre état des lieux d’entrée était bien complet et qu’il n’y a aucun doute possible sur le avant/après (le mieux étant d’annexer des photos).
Car en cas de retenues vous ne pouvez pas le faire de n’importe quelle façon, il vous faudra contacter une entreprise spécialisée qui selon le dégât réparera la dégradation constatée et la facture (ou le devis) servira de justificatif à la retenue sur dépôt de garantie.
Sachez qu’en France toute contestation portant sur l'état des lieux peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. La conciliation est une démarche facultative et gratuite. Certains locataires ne s’en privent pas lorsque l’état des lieux n’est pas clair.
En 2017, pas moins de 7 018 affaires ont été portées devant la justice concernant des demandes de restitution de dépôt de garantie (source : Infostat, Ministère de la Justice).
👉 Un chiffre qui illustre à quel point ce sujet peut être sensible et source de litiges entre propriétaires et locataires, nécessitant une gestion rigoureuse et conforme à la réglementation.
👉 Un chiffre qui illustre à quel point ce sujet peut être sensible et source de litiges entre propriétaires et locataires, nécessitant une gestion rigoureuse et conforme à la réglementation.
Vous l’avez compris la gestion location ne s’invente pas 😊 si vous avez des questions à ce sujet, n’hésitez pas à envoyer vos coordonnées à Flavie BONNE, notre experte en la matière, en remplissant le formulaire ci-dessous.
Vous retrouvez d'ailleurs Patrick et Flavie les créateurs de Visite & Co sur cette vidéo sur la gestion locative.
Vous retrouvez d'ailleurs Patrick et Flavie les créateurs de Visite & Co sur cette vidéo sur la gestion locative.
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