La SCI, la solution miracle ?
Vous vous intéressez à l’investissement immobilier, que ce soit pour préparer votre retraite, l’avenir de vos enfants ou encore pour générer un revenu complémentaire et vous entendez parler à tout va de la SCI : « la SCI c’est bien pour les impôts », « en SCI on a moins de problèmes », « on est mieux protégé avec une SCI » etc.
Alors ? Croyance ? Réalité ? Visite & Co démêle le vrai du faux sur la SCI : ses avantages mais aussi ses inconvénients et vous allez le voir en lisant cet article : beaucoup de fausses croyances.
La définition d'une SCI et les différents types
La SCI est une forme particulière de société civile. Pour la constituer il faut obligatoirement 2 associés minimum, qui peuvent être 2 personnes physiques (des parents ou encore des amis) ou une personne physique et une personne morale.
Lors de la création d’une SCI il y a un choix fondamental à faire qui sera lourd de conséquences comme nous le verrons après : choisir de l’imposer à l’IR (impôts sur le revenu) ou à l’IS (impôts sur les sociétés).
Et plus marginalement : d’opter ou non pour l’assujettissement à TVA.
LE CHIFFRE
Près de 92% des SCI créées le sont à l’IR,
nous allons y revenir plus tard.
Les avantages d'une SCI sur la gestion courante du bien et de la transmission
Quand vous voulez acheter un bien à plusieurs vous avez deux solutions : l’acheter en indivision ou via une SCI. La SCI vous permet un meilleur contrôle sur certains points.
En effet on reproche souvent deux choses à l’indivision : en cas de désaccord chaque membre peut provoquer le partage du bien et mettre fin à l’indivision ou encore céder sa part à un acquéreur non connu ou non souhaité par les autres indivisaires. Les statuts de la SCI permettent d’insérer une clause dite d’agrément : les associés sont prioritaires sur la revente des parts et ne peuvent ainsi pas se retrouver associés de force avec un tiers.
C’est le cas notamment lors du décès d’une personne au sein d’une indivision. Les autres indivisaires se retrouvent automatiquement associés avec les héritiers de la personne décédée. Imaginez-vous avoir acheté un bien avec votre compagne, avec qui vous n’êtes ni marié ni pacsé, si vous n’avez pas d’enfant en cas de décès le survivant se retrouve
« associé » avec ses beaux-parents. Situation qui peut être inconfortable… En SCI avec la clause d’agrément les associés peuvent refuser tout nouvel entrant, dans ce cas ils doivent racheter les parts du défunt mais ont au moins « le choix ».
Le portrait robot d'un créateur de SCI
Côté transmission, la SCI a aussi des avantages : elle simplifie par exemple les donations familiales : il est bien plus simple de répartir entre ses enfants des parts d’une SCI plutôt qu’un bien.
De plus si un emprunt est encore présent sur le bien, sa transmission sera beaucoup plus avantageuse en SCI. On imposera dans ce cas la valeur nette de l'actif : c'est à dire la valeur du bien minorée du montant restant dû à la banque. La note fiscale sera ainsi moins salée et il sera plus facile de profiter pleinement des abattements sur les donations. Pour rappel les plafonds sont de 100 000€ pour chacun des enfants (et pour chaque parent, ainsi un couple marié ayant deux enfants peut leur transmettre 400 000€ sans imposition).
De plus si un emprunt est encore présent sur le bien, sa transmission sera beaucoup plus avantageuse en SCI. On imposera dans ce cas la valeur nette de l'actif : c'est à dire la valeur du bien minorée du montant restant dû à la banque. La note fiscale sera ainsi moins salée et il sera plus facile de profiter pleinement des abattements sur les donations. Pour rappel les plafonds sont de 100 000€ pour chacun des enfants (et pour chaque parent, ainsi un couple marié ayant deux enfants peut leur transmettre 400 000€ sans imposition).
La fiscalité
Sur ce point crucial nous allons faire des déçus et casser des idées reçues.
Dans l’immense majorité des cas, la SCI n’a AUCUN avantage fiscal ! Oui vous avez bien lu, aucun. Pourquoi ? Car elles sont presque toutes créées à l’IR et dans ce cas elles sont purement et tout simplement transparente fiscalement, c'est-à-dire que chaque associé retranscrit sa part dans sa déclaration de revenus fonciers, sans avoir aucun avantage supplémentaire que ceux qui existent pour une détention en direct.
Dans l’immense majorité des cas, la SCI n’a AUCUN avantage fiscal ! Oui vous avez bien lu, aucun. Pourquoi ? Car elles sont presque toutes créées à l’IR et dans ce cas elles sont purement et tout simplement transparente fiscalement, c'est-à-dire que chaque associé retranscrit sa part dans sa déclaration de revenus fonciers, sans avoir aucun avantage supplémentaire que ceux qui existent pour une détention en direct.
Alors vous allez crier : pourquoi créer des SCI à l’IR ? Vive les SCI à l’IS qui elles peuvent permettre de limiter voire annuler l’imposition ! Car elles séparent les revenus tirés à titre personnel (travail, etc.) des recettes de la SCI.
Mais ce n’est pas si simple… Créer et gérer une SCI à l’IR est à la portée de tous. On peut (nous le déconseillons) rédiger soi-même ses statuts, se charger soi-même de l’immatriculation et aussi gérer soi-même la SCI au quotidien (pas de formalisme imposé, ni de bilan comptable imposé et globalement vous gérez l’argent présent dans cette SCI comme si c’était le vôtre).
Mais ce n’est pas si simple… Créer et gérer une SCI à l’IR est à la portée de tous. On peut (nous le déconseillons) rédiger soi-même ses statuts, se charger soi-même de l’immatriculation et aussi gérer soi-même la SCI au quotidien (pas de formalisme imposé, ni de bilan comptable imposé et globalement vous gérez l’argent présent dans cette SCI comme si c’était le vôtre).
En SCI à l’IS, on change de disque… C’est une VRAIE société avec les inconvénients que cela comporte : tenue d’une comptabilité, édition d’un bilan comptable annuel, formalisme au quotidien et surtout : impossibilité de piocher des fonds dans la SCI si elle génère des bénéfices sans passer par la rémunération de gérance, imposée comme l’est tout chef d’entreprise. Par contre, beaucoup de charges pour ne pas dire quasiment toutes sont déductibles des recettes, vous pouvez même « amortir » comptablement le bien, il est donc beaucoup plus facile d’arriver à un résultat comptable proche de 0 voire même négatif et ainsi ne pas payer d’impôts sur cette SCI.
À savoir / points de vigilance
La SCI a pour objet social l’administration de biens immobiliers. Ainsi les projets de type « achat-revente » ou encore « découpe d’un immeuble, d’un corps de ferme » sont à proscrire en SCI.
- Location meublée : possible seulement sur des SCI à l’IS, en SCI à l’IR (pourtant bien plus répandue) ce n’est pas possible (ou alors les recettes ne doivent pas représenter plus de 10% du total).
- Durée des baux et donc engagement du bailleur : plus long qu’en nom propre : les baux conclus par une SCI portent obligatoirement sur 6 ans au lieu de 3 (sauf pour les SCI dites familiales composées uniquement de personnes de la même famille). Ce point qui semble anodin ne l’est pas au moment d’une éventuelle revente du bien et donc d’un congé pour vente donné au locataire.
- Le coût de la création : même si vous vous chargez vous-même des formalités (rédaction des statuts, immatriculation, annonce légale etc.) il y a des frais incompressibles : comptez minimum 400 € pour créer vous-même une SCI, comptez environ 1500 € si vous confiez cette tâche à un professionnel (comptable, avocat ou notaire).
Tout au long de sa vie la SCI coûtera de l’argent, un exemple : à sa création vous devez domicilier le siège social quelque part, souvent on le domicilie chez l’un des associés.
Sachez que si cet associé vient à déménager (ce qui arrive très souvent, on crée une SCI pour du long terme en général) il faudra faire des formalités de transfert du siège social : comptez encore au moins 500€ même si vous le faites vous-même…
Enfin le jour où vous souhaiterez mettre un terme à votre association et dissoudre la SCI : les formalités sont plus coûteuses que pour la créer ! Comptez plus de 2 000 € si vous confiez cette tâche à un professionnel.
- Frais de comptabilité : à l’IS le recours à un expert-comptable est nécessaire, comptez au moins 800 € HT par an pour une SCI avec peu de biens et non assujettie à la TVA.
Notre conclusion
Inutile de créer une « usine à gaz » si vous n’avez pas identifié de VRAIS avantages pour vous. Nous rencontrons souvent des clients ayant une SCI et quand on leur demande pourquoi ils l’ont créée, la réponse est vague… « On m’a dit que c’était mieux » ou encore « je vais payer moins d’impôts ».
La création d’une SCI se fait dans la grande majorité des cas au moment de l’achat d’un bien immobilier notre conseil est donc de choisir un agent immobilier capable de vous expliquer les tenants et les aboutissants d’une SCI. Si ce n’est pas le cas, prenez rendez-vous avec votre notaire.
Pour conclure « La SCI : oui, mais pourquoi ? »
À l’IR le seul avantage sera dans la gestion du bien et sa transmission, pas dans sa fiscalité. À l’IS c’est différent mais nous ne conseillons ce montage qu’à des clients « aguerris » ou très bien conseillés. Nous allons encore plus en détail dans la vidéo proposée en début d’article.
Chez Visite & Co nous souhaitons dépoussiérer le métier d’agent immobilier, c’est pour nous un métier de conseil bien plus que de commerce.