Interdiction de mise en location
d'une passoire énergétique au 01/01/2023 :
une fausse annonce ? ⬇️
Depuis le 01/01/2023, la location de logement dit "passoire énergétique" est désormais interdite. Attention, cette mesure ne s'applique pas aux baux en cours, mais concerne uniquement les contrats de location signés à compter du 01/01/2023.
Comment savoir si je peux continuer à louer mon logement à compter du 01/01/2023 ?
Les logements avec une forte consommation d'énergie, appelés « passoires thermiques », sont interdits à la location.
Le seuil maximal de consommation d'énergie finale d'un logement est fixé à 450 kWh/m² depuis le 1er janvier 2023 pour la France métropolitaine. Mais attention à bien lire le DPE que vous avez entre les mains, car le texte parle d'énergie finale et c'est toute la complexité de la compréhension de la mesure.
Voici les réponses aux questions :
Quelle est la différence entre énergie primaire et énergie finale ?
L’énergie primaire, c'est l’énergie disponible dans la nature avant l’intervention de l’homme. Il s’agit du bois, du pétrole, du gaz avant toute transformation...
L’énergie finale, quant à elle, c'est l’énergie réellement livrée, consommée et facturée au consommateur. Elle est aussi appelée énergie "disponible".
La différence entre les deux correspond à la perte d’énergie liée à la production, à la transformation, mais aussi au transport de l’énergie, à son stockage ou encore à sa distribution. En pratique, la conversion entre les deux dépend de la source d’énergie. Concernant le bois ou le gaz, le coefficient de conversion est de 1. C’est-à-dire qu’il faut 1kWh d’énergie primaire pour fournir 1kWh d’énergie finale.
Cependant, il en va autrement pour l’électricité qui subit plus de perte. Pour la production d’électricité, le coefficient passe à 2,3. Ainsi, pour avoir 1kWh d’électricité en énergie finale, il aura fallu consommer 2,3 kWh d’énergie primaire.
L’énergie finale, quant à elle, c'est l’énergie réellement livrée, consommée et facturée au consommateur. Elle est aussi appelée énergie "disponible".
La différence entre les deux correspond à la perte d’énergie liée à la production, à la transformation, mais aussi au transport de l’énergie, à son stockage ou encore à sa distribution. En pratique, la conversion entre les deux dépend de la source d’énergie. Concernant le bois ou le gaz, le coefficient de conversion est de 1. C’est-à-dire qu’il faut 1kWh d’énergie primaire pour fournir 1kWh d’énergie finale.
Cependant, il en va autrement pour l’électricité qui subit plus de perte. Pour la production d’électricité, le coefficient passe à 2,3. Ainsi, pour avoir 1kWh d’électricité en énergie finale, il aura fallu consommer 2,3 kWh d’énergie primaire.
Pourquoi peut-on se tromper dans la qualification des passoires énergétiques et donc retirer à tort des logements du marché ?
Car il est facile de regarder la première page du DPE et de consulter le classement (allant de A à G) et le chiffre qui va avec. Avec cette méthode, de nombreux logements anciens semblent concernés par l'interdiction de louer car ils apparaissent en G et avec une consommation supérieure à 450 kWh/m²/an. Or, cette page fait référence à l'énergie primaire. Il faut se rendre en page 3 du DPE pour voir la consommation annuelle en énergie finale du logement et la diviser par le nombre de m² figurant en page 1 du DPE : et là, il est extrêmement rare d'arriver à un chiffre supérieur à 450 kWh/m²/an.
Cela veut dire que l'on peut continuer à louer presque tous les logements ?
Oui, jusqu'au 01/01/2025. Car à compter de cette date, la distinction énergie primaire et finale n'aura plus lieu et il suffira de regarder la première page du DPE (beaucoup plus simple pour le consommateur non averti) et de vérifier que son logement est classé de A à F. À partir du 01/01/2025, il ne sera plus possible de louer un logement classé G "tout court", indépendamment du chiffre de consommation par m²/an.
Un exemple concret pour mieux comprendre ?
Oui, prenons un bien immobilier que Visite & Co propose à la vente actuellement : la maison "Belle Époque". Cette maison est en très mauvais état, il est évident que nous ne conseillons pas de la mettre sur le marché locatif. Mais nous allons nous servir de cet exemple pour vous aider à faire le calcul sur votre propre bien.
Son DPE affiche un classement en G avec une consommation par m²/ an en énergie primaire de 568. Cette première lecture laisserait à penser que c'est une passoire énergétique interdite à la location depuis le 01/01/2023. Il n'en est rien... Malgré le très mauvais état du bien... Rendons-nous en page 3 du diagnostic et constatons que la consommation en énergie finale est annoncée à 20 251 kWh/an, soit 247 kWh/m²/an (le bien mesurant 82m² selon le DPE) : un chiffre presque 2 fois inférieur au plafond visé par la loi Climat et Résilience.
Son DPE affiche un classement en G avec une consommation par m²/ an en énergie primaire de 568. Cette première lecture laisserait à penser que c'est une passoire énergétique interdite à la location depuis le 01/01/2023. Il n'en est rien... Malgré le très mauvais état du bien... Rendons-nous en page 3 du diagnostic et constatons que la consommation en énergie finale est annoncée à 20 251 kWh/an, soit 247 kWh/m²/an (le bien mesurant 82m² selon le DPE) : un chiffre presque 2 fois inférieur au plafond visé par la loi Climat et Résilience.
Retrouvez plus de détails de l'exemple dans cette vidéo explicative !
L'avis de Patrick, gérant des agences Visite & Co sur le DPE et notamment pour les bailleurs ?
Je vous encourage vivement à rénover vos biens immobiliers pour viser un classement énergétique minimum de D. D'ailleurs, si vous vous apprêtez à commencer des travaux, je vous conseille de faire réaliser un DPE actuel de votre bien, avant travaux, et de demander un DPE "projeté" à votre diagnostiqueur (lui expliquer les travaux prévus et voir l'évolution du DPE). Si vous n'arrivez pas à un classement en D, revoyez vos plans ! Augmentez l'épaisseur de l'isolation des murs périphériques, prévoyez un changement du mode de chauffage etc... Bonne nouvelle : ces travaux ont un intérêt fiscal ! Ils peuvent réduire votre imposition sur les revenus fonciers ou sur vos BIC. Nous avons de multiples supports traitant ce sujet et notamment notre guide "Comment déclarer vos revenus fonciers ?".
Article rédigé par :
Patrick Magalhaes - Co-fondateur de Visite & Co
et passionné d'immobilier
Patrick Magalhaes - Co-fondateur de Visite & Co
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