Le guide : Acheter sa maison
Vous envisagez d'acheter une maison ou un appartement ? Vous avez visité un bien qui vous a séduit, mais vous vous interrogez ? Vous voulez être sûr de faire le bon choix et ne rien laisser au hasard ?
Pas de panique ! Au fil de ces pages, nous allons vous aider à y voir plus clair.
N°1 : Faire attention à l'ENVIRONNEMENT
Quel que soit le charme de l'habitation que vous avez repérée, il est important de prendre le maximum de renseignements sur son environnement car il tiendra une place importante dans votre vie quotidienne.
La commune et les alentours
Une visite à la mairie vous permettra de découvrir le réseau de transport public et les équipements proposés (piscine, médiathèque, pistes cyclables, etc.). Vous pourrez également en apprendre plus sur les éventuels travaux d'aménagement ou de voirie prévus. Le plan local d'urbanisme (PLU), anciennement plan d'occupation des sols (POS), ou la carte communale vous indiqueront les règles d'urbanisme de la commune. Ils peuvent tous deux influer sur d'éventuels projets d'agrandissement ou de rénovation.
À propos des servitudes
Il existe plusieurs types de servitudes.
On peut citer la servitude de passage au profit d'un voisin, le droit au puits par exemple, mais aussi des servitudes "invisibles" comme le passage d'une canalisation d'eaux usées.
Le terrain et la maison
En été, le soleil se lève plutôt vers le nord-est et se couche côté nord-ouest alors qu'en hiver, sa course est très réduite puisqu'il se lève plus au sud-est et se couche côté sud-ouest. Boussole en main comme lorsque vous étiez enfant, nos anciennes chasses au trésor se sont transformées en course du soleil qui varie en fonction des saisons.
Le but étant de déterminer l'heure à partir de laquelle les arbres et constructions voisines peuvent faire obstacle à l'ensoleillement de la maison et du jardin.
Le but étant de déterminer l'heure à partir de laquelle les arbres et constructions voisines peuvent faire obstacle à l'ensoleillement de la maison et du jardin.
Le conseil Visite & Co :
Avant même de se déplacer à la maison que vous convoitez, certains outils en ligne comme Google Earth ou le Géoportail de l'IGN vous permettront d'apprécier la situation géographique du bien. Vous verrez donc la proximité éventuelle d'un aéroport, d'un grand site industriel, d'une forêt, d'un parc public ou encore d'un cours d'eau.
N°2 : Un JARDIN, du plaisir mais aussi de l'entretien
Un jardin donne le sentiment de respirer plus librement, mais il n'est pas sans contraintes comme la taille des haies, la tonte du gazon, les plantations et si vous en avez, l'entretien des fleurs et du potager.
Il faudra prendre en compte l'élagage des branches de vos arbres, qui doivent être à au moins 1 mètre des toitures du voisinage et ne pas déborder sur leur propriété, cela vous évitera quelques problèmes de voisinage.
Si vous n'avez pas la main verte et que vous possédez très peu de temps pour toutes ces activités, nous vous conseillons de privilégier l'idée d'une terrasse avec un budget conséquent pour l'aménagement de celle-ci.
Une terrasse de plain-pied ouvre la maison sur l'extérieur et agrandit l'espace à vivre dès les premiers beaux jours. Mais pour qu'elle soit vraiment confortable, elle doit être bien orientée et permettre l'évacuation rapide des eaux de pluie.
Il faudra prendre en compte l'élagage des branches de vos arbres, qui doivent être à au moins 1 mètre des toitures du voisinage et ne pas déborder sur leur propriété, cela vous évitera quelques problèmes de voisinage.
Si vous n'avez pas la main verte et que vous possédez très peu de temps pour toutes ces activités, nous vous conseillons de privilégier l'idée d'une terrasse avec un budget conséquent pour l'aménagement de celle-ci.
Une terrasse de plain-pied ouvre la maison sur l'extérieur et agrandit l'espace à vivre dès les premiers beaux jours. Mais pour qu'elle soit vraiment confortable, elle doit être bien orientée et permettre l'évacuation rapide des eaux de pluie.
N°3 : La santé, des MURS EXTÉRIEURS
Des fissures ! Faut-il s'inquiéter ?
Pas de panique, toutes les vieilles maisons ont des fissures mais la plupart du temps elles ne mettent pas en danger la construction. Elles méritent toutefois d'être traitées.
Le faïençage, constitué de fissures filiformes, il n'affecte généralement pas l'enduit sur toute son épaisseur. Une peinture de ravalement peut le faire disparaître. Il faut juste surveiller qu'il n'y ait pas d'évolution en profondeur.
Les fissures (entre 0.2 et 2mm de large), par exemple au niveau des appuis et des linteaux de baies, peuvent être la conséquence d'un raccord lors de l'application de l'enduit ou le signe que la construction a pris sa place définitive, qu'elle s'est "assise". Si l'enduit est toujours adhérent, il suffira de les reboucher.
Les lézardes sont des fentes qui concernent toute l'épaisseur du mur. Elles peuvent traduire un mouvement de terrain ou une rupture des liens internes (chaînages). Elles sont plus rares mais inquiétantes et méritent l'avis d'un professionnel.
N°4 : Inspecter, LA TOITURE
L'aspect général du toit
Prenez assez de recul pour avoir un aperçu global de la toiture. Une ondulation du faîtage ou des arêtiers (angle entre deux pans de toit), une zone en creux peuvent être le signe d'une dégradation de certains éléments de charpente mais peuvent aussi révéler qu'il s'agit d'une très ancienne construction dont les bois ont simplement "travaillé".
Inspecter la charpente
Qu'il soit aménagé ou non l'espace sous comble est en général accessible, il faut donc ne pas hésiter à s'y rendre si vous avez détecté une déformation de la toiture juste avant, mais aussi pour observer la charpente. Des trous à la surface du bois révèlent la présence d'insectes xylophages. Les capricornes et les vrillettes sont facilement repérables et le traitement relativement aisé. Vous pourrez également y déceler des traces d'humidité qui peuvent être dues à une ancienne fuite, pour estimer la profondeur de l'attaque, essayez d'enfoncer la lame d'un couteau au cœur des parties endommagées.
Les greniers à la charpente spectaculaire que l'on peut trouver dans les maisons anciennes offrent souvent l'opportunité de créer des espaces de vie pleins de charme : suite parentale, bureau ou pièce de vie commune, de nombreuses possibilités s'offrent à vous.
N°5 : CHAUFFAGE, VENTILATION, ISOLATION, le trio du bien-être
À propos de l'isolation, les murs le sont-ils ? Si oui, comment ? Contrairement à ce que l'on pense, les murs anciens ne nécessitent pas toujours d'améliorer leur isolation, à condition qu'ils ne soient pas humides, que leur épaisseur (40 à 60cm et +) ainsi que leur composition forment déjà une bonne protection.
Quelques points à savoir :
- Un plancher bois est plus sonore qu'une dalle en béton mais il est davantage plus confortable au niveau thermique.
- Un toit mal ou pas du tout isolé est une cause importante de déperdition de chaleur, ce qui entraîne par conséquent un surcoût de chauffage.
- Un chauffage électrique dans une maison bien isolée sera peu énergivore si les appareils ne sont pas trop anciens.
Quel type de chauffage ?
Poêle ? Insert ? Cheminée ouverte ? À vous de choisir mais n'oubliez pas qu'il faudra faire effectuer un ramonage une à deux fois par an.
À savoir : une cheminée ouverte n'aura pas un très bon rendement sauf si elle est équipée d'un système de récupération de chaleur.
À savoir : une cheminée ouverte n'aura pas un très bon rendement sauf si elle est équipée d'un système de récupération de chaleur.
Respirer sereinement
En aérant régulièrement votre bien, vous permettez à l'air de se renouveler et donc de garder votre maison saine. Dans une ancienne maison, les menuiseries rarement complètement étanches, permettent à l'air de circuler naturellement à travers le toit. Après des travaux de restauration ou même dans les constructions récentes, l'habitat est devenu plus étanche. La présence d'une ventilation mécanique contrôlée est alors indispensable pour éliminer l'humidité générée par la vie dans la maison.
Qu'en est-il des menuiseries ?
On a tendance à penser que des fenêtres à simple vitrage nécessiteront d'être changées impérativement, hors ces travaux seront "peu intéressants" et coûteux si les fenêtres sont en bon état et de petites dimensions. Il faudra privilégier l'isolation du toit étant donné que les déperditions sont plus importantes à ce niveau.
N°6 : AGENCEMENT, les petits plus qui importent
Travaux et démarches administratives
Une déclaration préalable de travaux est obligatoire si vous souhaitez :
- Modifier l'aspect initial des façades (création d'ouverture, changement des menuiseries, ravalement d'aspect ou de couleur différente).
- Agrandir la surface de plancher (véranda, garage, abri de jardin) de plus de 20m². Ce seuil est porté à 40m² si la commune est couverte par un plan local d'urbanisme (PLU) ou par un plan d'occupation des sols (POS).
- Changer la destination d'un local (transformer une dépendance en pièce habitable).
- Un permis de démolir est exigé si le bâtiment est situé dans un secteur protégé ou sauvegardé ou bien s'il est inscrit au titre des monuments historiques.
Un permis de construire doit être déposé pour :
- Un agrandissement supérieur à 20m² (ou 40m² dans les communes dotées d'un PLU) ou lorsque la surface de la maison plus celle de l'agrandissement dépasse 150m².
- Une modification de la toiture.
- Tous types de travaux modificatifs si la maison est située en secteur sauvegardé ou inscrit au titre des monuments historiques.
Pour plus de détails : retrouvez notre article sur les autorisations selon la nature de vos travaux.
N°7 : LES RÉSEAUX, gages de confort
Les diagnostics immobiliers
Ils seront obligatoirement joints à la promesse de vente mais vous pouvez demander à les consulter avant.
Ils révèlent la présence éventuelle de termites, de plomb et d'amiante, l'état de l'installation intérieure de gaz, d'électricité, de l'assainissement individuel s'il y a lieu et signalent les risques naturels et technologiques.
S'y ajoute le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) qui vise à évaluer la quantité d'énergie consommée par le logement et de gaz à effet de serre qui s'en dégage.
Ils révèlent la présence éventuelle de termites, de plomb et d'amiante, l'état de l'installation intérieure de gaz, d'électricité, de l'assainissement individuel s'il y a lieu et signalent les risques naturels et technologiques.
S'y ajoute le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) qui vise à évaluer la quantité d'énergie consommée par le logement et de gaz à effet de serre qui s'en dégage.
L'assainissement
Dans le cas d'une maison raccordée au réseau collectif, il est fréquent qu'un arrêté municipal oblige le vendeur à faire établir un diagnostic assainissement collectif. Ce contrôle sert à vérifier que les eaux pluviales et les eaux usées sont bien collectées séparément et dirigées vers les bons réseaux.
Si la maison n'est pas raccordée alors qu'il existe un réseau collectif, vous serez dans l'obligation de faire réaliser le branchement. Quand il n'y a pas de tout-à-l'égout, un diagnostic d'assainissement non collectif est obligatoire. Il est réalisé par le SPANC (Service Public d'Assainissement Non Collectif) et il doit être daté de moins de 3 ans. Lorsque l'installation n'est pas conforme, sachez que vous devrez engager des travaux dans l'année qui suit la vente car rien n'oblige le vendeur à les réaliser avant.
Si la maison n'est pas raccordée alors qu'il existe un réseau collectif, vous serez dans l'obligation de faire réaliser le branchement. Quand il n'y a pas de tout-à-l'égout, un diagnostic d'assainissement non collectif est obligatoire. Il est réalisé par le SPANC (Service Public d'Assainissement Non Collectif) et il doit être daté de moins de 3 ans. Lorsque l'installation n'est pas conforme, sachez que vous devrez engager des travaux dans l'année qui suit la vente car rien n'oblige le vendeur à les réaliser avant.
Notre conclusion
L'achat d'un bien immobilier est l'une des étapes les plus importantes d'une vie, vos agents Visite & Co sont là pour en faire une réussite.
Patrick Magalhaes, Un passionné d'immobilier
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