Les 10 pièges à éviter lors d'un achat

Dans cet article destiné aux acquéreurs d’un bien immobilier, nous allons vous indiquer les pièges les plus fréquemment rencontrés par les futurs propriétaires en quête d’un appartement ou d’une maison et vous indiquer comment les contourner.


1 : Visiter une seule fois ou à un horaire non adapté

Vous venez de visiter une maison et vous avez le coup de cœur. Vous êtes prêt à faire une offre d’achat. Réfléchissez au jour et à l’heure de votre visite. Cette maison visitée à 15h ce samedi après-midi, non loin d’une route départementale, est-elle aussi calme le vendredi entre 17h et 18h quand tout le monde rentre du travail ?
Cet appartement visité un jour de pluie sans faire attention à l’exposition, est-il agréable en été ?
Nous vous conseillons dans l’idéal de visiter deux fois votre futur logement avant de signer votre compromis de vente et idéalement à des horaires différents pour bien apprécier son environnement, surtout si vous l’achetez sans avoir accès à une visite virtuelle pour l’intérieur et une vidéo pour l’extérieur.

2 : Négocier (ou pas) le prix du bien immobilier

L’éternelle question… Un bien immobilier, ça se négocie ou pas ? Et bien ça dépend ! Dans le marché immobilier que nous connaissons ces deux dernières années, en pénurie d’offre (il y a plus de candidats à l’achat d’un bien immobilier que de vendeurs) de nombreuses ventes sont conclues sans négociation. Chez Visite and Co c’est même le cas dans plus de 75% des cas.
Pour autant faut-il ne jamais négocier ? Non ! Renseignez-vous sur le bien, s’il vient d’être mis en vente et qu’il est au prix du marché, il vous sera difficile de le négocier et si vous tentez de le faire quelqu’un d’autre l’achètera à votre place au tarif indiqué. Mais si la maison que vous convoitez est en vente depuis plusieurs mois foncez, faites une offre à un prix inférieur.

3 : Vouloir éviter les agences pour payer moins cher

C’est tentant. Deux choses à savoir : un peu plus de 70% des transactions sont réalisées par des professionnels en France. L’achat par un professionnel le sécurise sur l’aspect législatif et sur la valeur du bien immobilier que vous achetez qui doit être estimé au juste prix du marché.
Il reste donc un petit 30% de transactions réalisées entre particuliers eux-mêmes. Dans un cas sur deux, les biens présentés de particulier à particulier le sont car les agences refusent de prendre des biens immobiliers trop cher, à bon entendeur…


4 : Ne pas voir certaines parties : cave, grenier etc.

Vous allez signer un compromis de vente sans avoir vu certaines parties du bien que vous projetez d’acquérir ? Cela peut vous révéler de mauvaises surprises après l’achat ! Vous devez avoir tout vu avant de vous décider : la cave ou les dépendances mêmes si elles sont encombrées, le grenier pour avoir un visu de l’état de la charpente etc. Méfiez-vous si certaines parties du bien ne sont pas « visitables… »


5 : Ne pas avoir le projet de compromis en amont

Ça y est, vous avez le coup de cœur, la prochaine étape est donc la signature d’une promesse de vente ou d’un compromis. Notre conseil : demandez à avoir le projet de contrat au moins la veille du rendez-vous, ainsi que tous les annexes. Sachez qu’un compromis de vente avec ses annexes porte facilement sur une centaine de pages pour un bien hors copropriété, une maison par exemple et on grimpe facilement à plus de 250 pages pour un appartement en copropriété avec la récente Loi ALUR.
L’agent immobilier ou le notaire qui vous recevra pour vous faire signer les documents ne vous lira pas toutes les lignes, demandez donc à avoir les documents en avance pour une lecture tranquillement chez vous, c’est aussi une preuve de transparence de la part de votre interlocuteur. Chez Visite and Co nos clients reçoivent toujours les documents au moins 24h avant la signature.


6 : Mal préparer son dossier de prêt

Le compromis est signé, bravo ! Qui dit achat immobilier dit crédit bancaire dans la majorité des cas. Et même si vous avez un bel apport il serait dommage de vous en priver au vu des taux historiquement bas du moment.

Si vous souhaitez obtenir les meilleures conditions de prêt ou si votre dossier est un peu juste, préparez le rendez-vous avec le banquier comme un entretien d’embauche : préparez vos documents, essayez d’avoir la meilleure tenue de compte possible sur les 3 mois précédents le rendez-vous et n’hésitez pas à préparer une présentation du projet pour votre conseiller bancaire : votre situation, vos revenus, les points forts de votre dossier, des photos du bien etc.

7 : Ne pas négocier son emprunt immobilier

Avec un dossier bien préparé vous pouvez négocier votre prêt ! Outre bien sûr le taux du prêt, chose à laquelle on pense en premier, il y a une multitude de petites astuces pouvant vous faire gagner beaucoup d’argent. Un exemple, négocier l’absence d’IRA : c’est la clause par laquelle vous devrez vous acquitter de 3% de pénalités (en plus du capital) pour tout remboursement anticipé du prêt. Cette clause est très souvent méconnue et oubliée des emprunteurs mais nous sommes de moins en moins nombreux à conserver notre bien immobilier 20 ans par exemple, donc croyez-nous : vous serez heureux d’avoir négocier cette clause le jour de la revente de votre bien !

8 : Sous-estimer les travaux / mal apprécier l’état du bien ou de la copropriété

Vous achetez un bien avec travaux ? Faites réaliser des devis (idéalement 2) avant de vous engager ou demandez le conseil d’un proche qui s’y connait ! Concernant un achat en copropriété : faites une lecture approfondie des 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale pour voir si des travaux ne sont pas en souffrance ! Autre astuce : demandez le carnet d’entretien de la copropriété pour vérifier son suivi et / ou appelez le syndic pour prendre la température de l’état de la copropriété.

9 : Ne pas revisiter le bien avant de signer l’acte authentique

Vous arrivez enfin au terme de votre processus d’achat. Ce fut long, parfois compliqué et stressant. Vous n’avez qu’une hâte : avoir vos clés. Mais ne brulez pas la dernière étape indispensable : la revisite avant signature de l’acte. Pourquoi nous la jugeons indispensable ? Car une fois signé l’acte, il est trop tard ! Exigez donc si elle ne vous est pas proposée d’office une revisite du bien la veille ou juste 1 heure avant l’acte pour vous assurer que le bien est vide de meubles, vide d’encombrants et qu’il n’y a pas eu de fuite d’eau par exemple. C’est aussi l’occasion de questionner le vendeur sur le fonctionnement de la maison : la chaudière, comment coupe t-on l’eau, le ramassage des poubelles etc ?

10 : Certainement la pire des erreurs … Attendre

L’erreur que nous constatons le plus souvent est l’attentisme. C’est normal de ne pas acheter le premier bien venu, il faut comparer ! Mais si vous êtes en recherche depuis plus d’un an par exemple, avec plus de 20 biens visités, posez-vous et recentrez votre projet.
On rencontre souvent des personnes dans l’attente du bien parfait, dans l’attente de la « bonne affaire » etc. Et dans l’immobilier le temps est souvent l’ennemi : si cela fait un an que vous cherchez par exemple, dites vous que vous auriez déjà pu rembourser 5 ou 10 000€ de capital à la banque si vous aviez acheté plus rapidement.

Conclusion de l’auteur

L’achat d’un bien immobilier est un élément clé dans la vie des Français. C’est une expérience qu’ils vivent 3 fois dans leur vie en moyenne, parfois moins souvent que la naissance d’un enfant, c’est pour illustrer l’importance de cette étape. Nous venons de vous alerter sur les pièges les plus fréquemment rencontrés par les acquéreurs, nous espérons que cet article vous sera utile. Pour conclure, notre meilleur conseil est peut-être de vous faire entourer par un professionnel de confiance qui saura vous épauler tout au long de votre projet et vous apporter un regard extérieur, professionnel et juste.

Patrick Magalhaes,
Gérant des agences Visite and Co.

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