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Les frais cachés en immobilier !


Les français adorent l'immobilier : pour preuve ils sont près de 60% à être propriétaires de leur logement. Ce chiffre croit régulièrement ces dernières années tout comme le nombre de fois où l'on change de logement dans sa vie : 5 fois en moyenne !

Nous allons mettre en lumière les « frais cachés » lors d'une vente ou d'un achat et vous allez le voir... Ils sont nombreux !

CÔTÉ VENDEUR

On pourrait penser que les frais cachés concernent plutôt l'acquéreur, mais vous allez voir le vendeur n'est pas épargné.

Il faut d'abord prévoir les frais de diagnostics obligatoires pour vendre votre bien : le nombre de contrôles (et donc le coût) dépend de l'âge de votre bien, sa taille et le fait que vous soyez en copropriété ou non. Il faudra compter en moyenne une centaine d'euros pour une maison récente qui se contente d’un DPE à plus de 500 €/600 € pour un bien ancien qui nécessite « la totale » et notamment le contrôle de son assainissement individuel.

Si le bien que vous vendez est en copropriété (généralement : un appartement), vous devrez vous acquitter de frais : ceux de l'état daté (obligatoire) et ceux du pré état daté (non obligatoire mais fortement conseillé), c'est en moyenne 400 € à 500 € de frais à payer au syndic par le vendeur.

Concernant le reste des « frais cachés » ?
Cela va se passer chez le notaire !

Premièrement, et c'est parfois une découverte pour des propriétaires mal conseillés ou vendant par eux-mêmes : l'impôt sur la plus-value immobilière ! En effet, dès que l'on vend un bien immobilier qui n'est pas sa résidence principale, on paie une taxe (importante !) si l'on vend le bien plus cher qu'on ne l'a acheté (sauf si on est propriétaire depuis plus de 30 ans du bien). Et parfois, toute l'ambiguïté vient de l'appréciation de la « résidence principale ». En effet, prenons l'exemple d'un couple en séparation qui vend son bien : l’un des deux vit encore dans la maison, l’autre est déjà parti depuis un moment : les deux ne seront pas traités de la même façon lors de la vente : l'un sera exonéré d'impôts alors que l'autre non ! C'est parfois injuste mais réel, d'où l'intérêt de se faire conseiller par un (vrai) professionnel. On parle quand même d'une taxe qui s'élève souvent à plusieurs milliers d'euros, on parle même parfois en dizaines...
Restons chez le notaire : 
Quand on vend un bien, souvent on doit solder un prêt en cours. Et là idem : on a parfois une mauvaise surprise avec les pénalités de remboursement anticipé. C'est une clause inscrite dans tous les contrats de prêts (sauf si on en négocie dès le départ l'absence, ce que nous conseillons vivement à nos clients !) qui prévoit que si l’on rembourse le prêt avant son terme (au bout de 10 ans par exemple alors que le prêt est sur 20 ans), on doit une pénalité à la banque de 3% du capital restant dû : cela peut vite chiffrer à plusieurs milliers d'euros.

Pour finir : si lors de votre achat votre banque a pris une hypothèque sur votre prêt (situation fréquente pour les professions libérales, travailleurs indépendants, commerçants...) : il faudra que le notaire la lève, c'est obligatoire et c'est encore plusieurs centaines d'euros à prévoir.

Voici les principaux frais cachés côté vendeur. Il n'existe pas d'astuce miracle pour les éviter, le tout est de le savoir et de l'intégrer dès le départ dans son projet et ses calculs financiers.

CÔTÉ ACHETEUR

Ah... L'achat immobilier. C'est toujours un moment agréable et une étape clé dans la vie de chacun.
En achetant un bien immobilier, vous allez devenir propriétaire. Qui dit propriétaire, dit... taxe foncière... Vous allez donc devoir rembourser, le jour de la signature chez le notaire, le prorata de la taxe foncière de l'année en cours. Si vous signez votre acte en fin d'année, la somme sera minime, mais en début d'année le montant sera forcément plus important : c'est à prévoir dans votre budget.

De même concernant les « impôts et taxes » : si vous achetez une maison très récente, assurez-vous que le vendeur soit bien à jour de l'intégralité des taxes liées à cette construction (taxe d'équipement, taxe de raccordement...) pour ne pas être inquiété à ce sujet.
Si le bien que vous achetez est équipé d'une citerne de gaz ou encore de fioul : mettez-vous d'accord avec le vendeur dès le compromis sur le devenir des fluides présents : vous seront-ils offerts ? Le vendeur en demande-il le remboursement ? On voit souvent des litiges et des surprises à ce sujet, clarifiez tout en amont. Idem concernant l'entretien annuel de la chaudière, le ramonage de la cheminée, la vidange de la fausse…
Prudence également en cas d'agrandissement récent du bien que vous êtes en train d'acquérir : vous a-t-on bien prévenu que la taxe foncière va augmenter ? En effet, même quand les travaux sont régulièrement déclarés en termes d'urbanisme, il faut en moyenne 2 ans pour voir la différence apparaître sur la feuille d'imposition. Et si les travaux n'ont pas été déclarés (fréquent pour les aménagements de combles) : et bien la taxe foncière indiquée est « faussée ». 
Autres situations en copropriété : : 
Si le bien que vous êtes en train d'acquérir se situe en copropriété, vous allez devoir rembourser au vendeur les sommes dont il est titulaire auprès du syndic concernant les fonds de réserve / fonds de travaux. Le montant varie selon les copropriétés, mais il est souvent d'au moins 300 €, et cela vient s'ajouter au prorata de la taxe foncière à rembourser ce jour-là !

Autre point méconnu des acquéreurs en copropriété : la régularisation des trop ou moins perçus des années antérieures... Les notaires prévoient dans leurs actes de vente que les comptes entre les parties sont définitifs le jour de l'acte. C'est donc l'acquéreur qui supportera (ou bénéficiera) de la régularisation des charges des exercices antérieurs par le syndic.
On l'a vu en 2021/2022, en raison du Covid et du retard dans la tenue des assemblées, il était fréquent de régulariser 2 exercices d'un coup et on a certains acquéreurs qui se sont vus réclamer plus de 500 € d'arriérés de charges pour une période où ils n'étaient pas propriétaires...

Le mot de la fin :
Voilà, je crois que l'on a fait le tour des principaux frais cachés possibles quand on vend ou achète un bien immobilier. Le but n'est pas de dresser un tableau noir, bien au contraire : l'immobilier est et demeura toujours l’un des meilleurs placements possibles et je vous encourage vivement à devenir propriétaire si vous le pouvez. C'est la façon la plus souple d'épargner, être propriétaire procure une sensation de sécurité pour vous et votre famille.
Néanmoins, je rencontre trop souvent des personnes soit non renseignées car non accompagnées d'un professionnel, soit mal renseignées car assistées d'un professionnel plus intéressé par ses honoraires que par sa mission de conseil, qui est pourtant selon moi : l'ADN de notre superbe métier : agent immobilier!
Article rédigé par :

Patrick Magalhaes - Co-fondateur de Visite & Co
et passionné d'immobilier
Flavie Bonne
Vous connaissez la loi Malraux ? Bayeux est une des rares villes qui permet de bénéficier de cette loi de défiscalisation !
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