La loi Pinel va être rabotée en 2023 !
Faut-il se ruer sur le Pinel avant sa fin annoncée ?
Pas sûr ! La carotte fiscale cache des choses !
C'est annoncé, le Pinel sera moins avantageux et plus compliqué à compter du 01 janvier 2023.
Alors le Pinel « actuel » est-il une si bonne affaire ?
La carotte fiscale cache-t-elle des inconvénients ?
On pense que oui !
La Loi Pinel :
C’est une loi de défiscalisation liée à l’immobilier qui permet une économie d’impôts sur 6, 9 ou 12 ans. Si on achète certains biens immobiliers, dans certaines conditions et donc dans le neuf, on peut économiser jusqu’à 21 % du prix d’acquisition du logement sur 12 ans.
Il y a bien sûr des contreparties : engagement de location, avec un loyer plafonné et des critères de ressources du locataire à respecter.
Exemple : pour un prix d’acquisition plafonné à 300 000 euros, on peut économiser 63 000 euros d’impôts sur 12 ans soit plus de 5 000 euros par an. Mais cela concerne les contribuables fortement fiscalisés.
C’est une bonne affaire ! (selon les promoteurs...)
C’est une loi de défiscalisation liée à l’immobilier qui permet une économie d’impôts sur 6, 9 ou 12 ans. Si on achète certains biens immobiliers, dans certaines conditions et donc dans le neuf, on peut économiser jusqu’à 21 % du prix d’acquisition du logement sur 12 ans.
Il y a bien sûr des contreparties : engagement de location, avec un loyer plafonné et des critères de ressources du locataire à respecter.
Exemple : pour un prix d’acquisition plafonné à 300 000 euros, on peut économiser 63 000 euros d’impôts sur 12 ans soit plus de 5 000 euros par an. Mais cela concerne les contribuables fortement fiscalisés.
C’est une bonne affaire ! (selon les promoteurs...)
Mais à partir de 2023, le taux maximal sera de 17,5 % et il y aura différents critères (obligation d'avoir un extérieur, ensoleillement etc...) qu’il n’y avait pas avant.
Les logements devront aussi respecter une superficie minimale selon leur type (exemple 45 m² pour un T2). Il sera donc moins intéressant et aussi plus dur à "obtenir".
Les logements devront aussi respecter une superficie minimale selon leur type (exemple 45 m² pour un T2). Il sera donc moins intéressant et aussi plus dur à "obtenir".
LES AVANTAGES DU PINEL:
Économie d'impôts
Selon l'engagement sur 6, 9 ou 12 ans
Selon l'engagement sur 6, 9 ou 12 ans
Le bien est neuf
On est donc serein sur 20 ans
On est donc serein sur 20 ans
Plafonnement de loyer
On loue un bien "peu cher" alors qu'il est neuf !
Donc pas de vacance locative.
On loue un bien "peu cher" alors qu'il est neuf !
Donc pas de vacance locative.
Les inconvénients :
Dans les faits, c'est en tout cas ce que l'on constate chez Visite & Co en Normandie, dans 9 cas sur 10 : le prix de revente est bien inférieur au prix d’acquisition 12 ans auparavant.
Pourquoi ? L’immobilier neuf s’achète cher , voir très cher. Quand on achète du Pinel, c'est rarement en centre-ville mais plutôt en périphérie.
Quand vient le moment de la revente, on se retrouve à revendre tous en même temps: exemple vécu en 2022 : une résidence de 90 logements sur la région de Caen, livrée en 2009 (même principe que le Pinel qui date de 2015, d'autres lois du même type l'on précédées : Duflot, Scellier, Robien...) : plus de 50 appartements ont été mis en vente à quelques mois d'intervalle. Les propriétaires ayant terminés leur défiscalisation souhaitent se débarrasser de ce bien qui ne s'équilibre plus du tout, une fois la défiscalisation terminée.
Ce phénomène accentue la baisse des prix dans la résidence.
Le tableau semble noir... C'est jamais une bonne idée le PINEL ?
Dans certains cas, c’est gagnant ! Selon les conditions et l’environnement du logement, on peut espérer avoir un prix de l’immobilier qui s’envole (exemple : région parisienne, développement des transports en commun...).
Donc heureusement, certains sont doublement gagnants : économie d’impôts et prix de revente plus important que celui d’acquisition.
Pourquoi ? L’immobilier neuf s’achète cher , voir très cher. Quand on achète du Pinel, c'est rarement en centre-ville mais plutôt en périphérie.
Quand vient le moment de la revente, on se retrouve à revendre tous en même temps: exemple vécu en 2022 : une résidence de 90 logements sur la région de Caen, livrée en 2009 (même principe que le Pinel qui date de 2015, d'autres lois du même type l'on précédées : Duflot, Scellier, Robien...) : plus de 50 appartements ont été mis en vente à quelques mois d'intervalle. Les propriétaires ayant terminés leur défiscalisation souhaitent se débarrasser de ce bien qui ne s'équilibre plus du tout, une fois la défiscalisation terminée.
Ce phénomène accentue la baisse des prix dans la résidence.
Le tableau semble noir... C'est jamais une bonne idée le PINEL ?
Dans certains cas, c’est gagnant ! Selon les conditions et l’environnement du logement, on peut espérer avoir un prix de l’immobilier qui s’envole (exemple : région parisienne, développement des transports en commun...).
Donc heureusement, certains sont doublement gagnants : économie d’impôts et prix de revente plus important que celui d’acquisition.
Un exemple concret, prenant en compte la fiscalité "totale" de l'opération : à Caen, un bien ancien vaut environ 3 000 euros du m² selon les derniers chiffres des notaires, alors qu’un bien neuf vaut plus de 3 800 euros du m². Ce qui équivaut à une différence de 25 % entre l’ancien et le neuf;
Mais à la revente, au bout de 12 ans, la réduction d’impôts est finie, les propriétaires ont un gros crédit pour un petit rendement. Donc on revend le bien et souvent à perte, comme expliqué plus haut.
Autre point gênant selon nous dans le discours des promoteurs et des banques :
On vous dit que le Pinel permet d’économiser des impôts, c'est vrai ! Mais on vous cache que les loyers perçus vont eux créer une nouvelle imposition !
Mais à la revente, au bout de 12 ans, la réduction d’impôts est finie, les propriétaires ont un gros crédit pour un petit rendement. Donc on revend le bien et souvent à perte, comme expliqué plus haut.
Autre point gênant selon nous dans le discours des promoteurs et des banques :
On vous dit que le Pinel permet d’économiser des impôts, c'est vrai ! Mais on vous cache que les loyers perçus vont eux créer une nouvelle imposition !
En effet, d'un côté vous économisez 5 000 euros par an par exemple, mais vous allez voir votre fiscalité augmenter de 1 000 à 3 000 euros par an car les nouveaux loyers vont générer de l'impôt !
Exemple : Vous louez un appartement 600 euros par mois, ça va vous faire 7 200 euros de loyers perçus par an.
Vous vous mettez au régime du microfoncier, vous avez un abattement de 30 %, il reste un peu plus de 5 000 euros nets à déclarer.
Les loyers nets à déclarer (5 040 €) vont être fiscalisés à 47.2 % (hypothèse à 30% de TMI + 17.2% de prélèvement) et vont donc générer 2 400 euros d’impôts supplémentaires par rapport à avant.
Exemple : Vous louez un appartement 600 euros par mois, ça va vous faire 7 200 euros de loyers perçus par an.
Vous vous mettez au régime du microfoncier, vous avez un abattement de 30 %, il reste un peu plus de 5 000 euros nets à déclarer.
Les loyers nets à déclarer (5 040 €) vont être fiscalisés à 47.2 % (hypothèse à 30% de TMI + 17.2% de prélèvement) et vont donc générer 2 400 euros d’impôts supplémentaires par rapport à avant.
Quelques conseils valables pour un achat immobilier et surtout en Pinel !
Une astuce :
Pensez à négocier une clause pour votre prêt immobilier (clause d'exonération IRA).
En effet, quand on achète en Pinel, on emprunte souvent sur 20 ans pour abaisser la mensualité et donc l'effort d'épargne au maximum.
Néanmoins on sait pertinemment qu’on n'ira pas jusqu'au terme du prêt, la revente du bien intervenant avant ! Si on a fait l'erreur de ne pas négocier l'exonération d'IRA (indemnité de remboursement anticipé), on devra 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts à la banque en plus du capital à rembourser.
Cela peut représenter plusieurs milliers d'euros.
Plus généralement :
Chez Visite & Co, on ne pense pas que le Pinel soit une mauvaise chose. On regrette en revanche la façon dont il est présenté aux investisseurs : comme un produit financier, alors que cela reste de l'immobilier.
Soyez donc vigilant dans votre montage : incluez bien la nouvelle imposition des loyers et une hypothèse de revente du bien à 90% de son prix d'achat.
Pensez à négocier une clause pour votre prêt immobilier (clause d'exonération IRA).
En effet, quand on achète en Pinel, on emprunte souvent sur 20 ans pour abaisser la mensualité et donc l'effort d'épargne au maximum.
Néanmoins on sait pertinemment qu’on n'ira pas jusqu'au terme du prêt, la revente du bien intervenant avant ! Si on a fait l'erreur de ne pas négocier l'exonération d'IRA (indemnité de remboursement anticipé), on devra 3 % du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts à la banque en plus du capital à rembourser.
Cela peut représenter plusieurs milliers d'euros.
Plus généralement :
Chez Visite & Co, on ne pense pas que le Pinel soit une mauvaise chose. On regrette en revanche la façon dont il est présenté aux investisseurs : comme un produit financier, alors que cela reste de l'immobilier.
Soyez donc vigilant dans votre montage : incluez bien la nouvelle imposition des loyers et une hypothèse de revente du bien à 90% de son prix d'achat.
Article rédigé par :
Patrick Magalhaes - Co-fondateur de Visite & Co
et passionné d'immobilier et de fiscalité
Patrick Magalhaes - Co-fondateur de Visite & Co
et passionné d'immobilier et de fiscalité
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Vous souhaitez découvrir le "Pinel dans l'ancien" ? Retrouvez notre Minute du Propriétaire sur la Loi Denormandie.
Pour ceux souhaitant aller plus loin : retrouvez plus de 50 vidéos sur YouTube traitant de l'investissement immobilier en tapant : La Minute du Propriétaire by Visite & Co.
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