Investir en immobilier
via le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP)
Si vous vous intéressez à l’investissement locatif, vous avez dû entendre parler des avantages à faire du meublé en comparaison à la location nue (ils sont essentiellement fiscaux).
Il est vrai que ce sont deux régimes complètement différents, pour autant chacun a ses avantages et ses inconvénients, nous allons dans cet article vous donner notre avis sur la location meublée :
1 - Le principe du LMNP
Si vous n'avez encore jamais entendu parler du statut de loueur en meublé non-professionnel, voici en quoi cela consiste :
Vous êtes alors en location meublée, ce qui signifie qu'il est impératif (attention la liste est importante) que le logement comprenne mobilier et équipements adaptés à la vie courante : mobilier courant (table, chaise, lampes, etc.), cuisine équipée, literie, salle de bains fonctionnelle, etc.
Le risque de ne pas respecter la liste : voir son bail requalifié comme un bail de 3 ans (loi de 1989).
- acquérir un bien immobilier meublé ou non
- le meubler si nécessaire
- le mettre en location en tant que meublé
Vous êtes alors en location meublée, ce qui signifie qu'il est impératif (attention la liste est importante) que le logement comprenne mobilier et équipements adaptés à la vie courante : mobilier courant (table, chaise, lampes, etc.), cuisine équipée, literie, salle de bains fonctionnelle, etc.
Le risque de ne pas respecter la liste : voir son bail requalifié comme un bail de 3 ans (loi de 1989).
2 - Les régimes d'imposition
Contrairement à la location nue dont les revenus s’imposent dans la catégorie des revenus fonciers, les revenus locatifs issus des locations meublées sont considérés comme des recettes et doivent obligatoirement entrer dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux. Il faudra donc vous inscrire, remplir un formulaire et obtenir un numéro de SIRET. Comme en location nue, vous avez le choix (ou pas) entre deux options : le Micro BIC et le régime réel.
3 - Comptabilité en LMNP : Micro BIC ou régime réel
En tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous avez le choix entre deux régimes fiscaux pour déclarer vos revenus locatifs : le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et le régime réel.
Le régime micro-BIC est un régime simplifié qui vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs (attention : on prend en compte les loyers charges comprises contrairement au micro foncier où l’on prend les loyers hors charges).
Le régime réel est un régime plus complexe qui vous permet de déduire toutes les dépenses liées à la location, comme les intérêts d'emprunt, les charges de gestion, les taxes foncières, et même l’amortissement du bien (voir plus bas).
Il est important de noter que le choix du régime dépend de votre situation personnelle et de vos revenus locatifs. Il est donc recommandé de consulter un expert-comptable ou un (bon) gestionnaire immobilier comme Visite & Co pour vous aider à faire le meilleur choix et pour vous assurer que vous remplissez toutes les exigences juridiques et fiscales.
Le régime micro-BIC est un régime simplifié qui vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs (attention : on prend en compte les loyers charges comprises contrairement au micro foncier où l’on prend les loyers hors charges).
Le régime réel est un régime plus complexe qui vous permet de déduire toutes les dépenses liées à la location, comme les intérêts d'emprunt, les charges de gestion, les taxes foncières, et même l’amortissement du bien (voir plus bas).
Il est important de noter que le choix du régime dépend de votre situation personnelle et de vos revenus locatifs. Il est donc recommandé de consulter un expert-comptable ou un (bon) gestionnaire immobilier comme Visite & Co pour vous aider à faire le meilleur choix et pour vous assurer que vous remplissez toutes les exigences juridiques et fiscales.
4 - Les avantages du statut LMNP
Le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) offre plusieurs avantages et notamment fiscaux pour les propriétaires de biens immobiliers qui louent leurs biens à des fins locatives :
Il est important de noter que pour bénéficier de ces avantages fiscaux, il est important de respecter les exigences liées au statut LMNP, comme la déclaration de revenus locatifs et la tenue d'un registre des recettes. Il est donc préférable de consulter un expert-comptable pour vous aider à comprendre les exigences liées au statut LMNP et pour vous assurer que vous remplissez toutes les exigences juridiques et fiscales.
- Créer des revenus peu ou pas imposés plus facilement qu’en location nue grâce notamment à l’amortissement.
- + de frais ou charges déductibles qu’en location nue si on se met au réel : déductibilité des dépenses liées à l'acquisition, la rénovation ou l'amélioration du bien immobilier, ce qui permet de réduire les revenus locatifs imposables.
- Possibilité de déduire les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition du bien immobilier.
- Possibilité de déduire les charges liées à la location, comme les frais de gestion locative, les taxes foncières et les dépenses de maintenance.
- Possibilité de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % en micro BIC contre 30 % en micro foncier.
- Possibilité d’amortir le bien immobilier, les frais d’agence lors de l’achat…
- Durée d’engagement du bailleur de seulement 1 an contre 3 ans en location nue : plus facile de récupérer son bien ou de le revendre libre.
- Le dépôt de garantie (appelé à tort « caution ») peut aller jusqu'à deux mois, contre 1 seul en location nue.
Il est important de noter que pour bénéficier de ces avantages fiscaux, il est important de respecter les exigences liées au statut LMNP, comme la déclaration de revenus locatifs et la tenue d'un registre des recettes. Il est donc préférable de consulter un expert-comptable pour vous aider à comprendre les exigences liées au statut LMNP et pour vous assurer que vous remplissez toutes les exigences juridiques et fiscales.
5 - Les inconvénients de la location meublée
La location meublée en tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) présente certains inconvénients qui doivent être pris en compte avant de se lancer dans cette activité :
- Des obligations administratives et fiscales plus importantes : en tant que LMNP, vous devrez respecter les exigences liées à la location meublée, comme la déclaration de revenus locatifs et la tenue d'un registre des recettes. Cela peut nécessiter une plus grande attention et une gestion plus complexe de vos finances.
- L’obligation de s’inscrire et d’obtenir un SIRET avant de commencer les dépenses liées à cet investissement en meublé
- Des coûts d'entretien plus élevés : les meubles et les équipements doivent être remplacés ou réparés plus fréquemment que pour un logement vide, ce qui entraîne des coûts supplémentaires.
- Liste du mobilier à fournir à respecter à la lettre pour éviter une requalification du bail en bail de location nue, aussi bien par le locataire que par le fisc
- Des risques de vacances locatives plus élevés : le délai de préavis étant réduit à 1 mois (3 mois en location nue) les risques d’avoir son logement vide quelques jours ou quelques semaines sont bien plus importants qu’en location nue.
- Des risques de dégradations plus élevés : les locataires peuvent causer des dégradations aux meubles et aux équipements, ce qui entraîne des coûts supplémentaires pour les réparer ou les remplacer.
- Des coûts / des taxes qui n’existent pas en location nue : CFE (cotisation foncière des entreprises, voir plus bas dans l’article), comptable si régime réel…
6 - La CFE : c’est quoi et combien ça coûte ?
La CFE (cotisation foncière des entreprises) est une taxe annuelle qui est due par les propriétaires de biens immobiliers utilisés à des fins professionnelles. Le montant de la CFE varie en fonction de plusieurs facteurs, tels que la localisation du bien, la nature de l'activité exercée et la valeur locative du bien.
En tant que LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vous serez généralement assujetti à la CFE si vous louez un bien immobilier meublé à des fins locatives. Le montant de la CFE varie en fonction de la valeur locative du bien, qui est déterminée par les services fiscaux.
Il est difficile de donner un montant moyen de CFE car cela dépend de nombreux facteurs et varie d'une commune à l'autre. Il est donc recommandé de vous renseigner auprès de votre centre des finances publiques local pour connaître le montant de CFE pour votre bien en particulier. Il est également possible de consulter un expert-comptable pour vous aider à comprendre les exigences liées à la CFE et pour vous assurer que vous remplissez toutes les exigences fiscales.
À titre d’exemple, sur la ville de Caen en Normandie, la CFE représente en général un peu moins d’un mois de loyer, même si cela dépend de chaque bien.
Exemple concret : un de nos bailleurs exploite 2 biens en meublé sur Caen :
Il paie en 2022 :
290 € (cotisation minimum) pour une studette dans le quartier du Vaugueux
367 € pour un appartement T2 de 36m² sur le Port de Caen.
En tant que LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), vous serez généralement assujetti à la CFE si vous louez un bien immobilier meublé à des fins locatives. Le montant de la CFE varie en fonction de la valeur locative du bien, qui est déterminée par les services fiscaux.
Il est difficile de donner un montant moyen de CFE car cela dépend de nombreux facteurs et varie d'une commune à l'autre. Il est donc recommandé de vous renseigner auprès de votre centre des finances publiques local pour connaître le montant de CFE pour votre bien en particulier. Il est également possible de consulter un expert-comptable pour vous aider à comprendre les exigences liées à la CFE et pour vous assurer que vous remplissez toutes les exigences fiscales.
À titre d’exemple, sur la ville de Caen en Normandie, la CFE représente en général un peu moins d’un mois de loyer, même si cela dépend de chaque bien.
Exemple concret : un de nos bailleurs exploite 2 biens en meublé sur Caen :
Il paie en 2022 :
290 € (cotisation minimum) pour une studette dans le quartier du Vaugueux
367 € pour un appartement T2 de 36m² sur le Port de Caen.
7 - Comment fonctionne l’amortissement du bien en LMNP ?
En tant que Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous pouvez amortir votre bien immobilier en utilisant le système d'amortissement, si vous optez pour le régime réel. Cela signifie que vous pouvez déduire une partie de la valeur du bien sur une période déterminée, généralement sur la durée de vie prévue du bien, pour réduire vos revenus locatifs imposables.
L'amortissement se calcule en divisant la valeur du bien (hors terrain) par la durée de vie prévue du bien, généralement entre 20 et 30 ans (questionnez votre comptable à ce sujet). Cette somme est déduite des revenus locatifs chaque année pendant la durée de vie prévue.
Les meubles peuvent aussi s’amortir en général sur 7 ans.
Contrairement à la location nue et son déficit foncier, vous ne pouvez pas générer de déficit en LMNP que vous pourriez reporter sur d’autres revenus d’activités : dans la mesure où les amortissements de l'année sont supérieurs au résultat annuel d'exploitation, ils sont alors reportables sur les années suivantes.
L'amortissement se calcule en divisant la valeur du bien (hors terrain) par la durée de vie prévue du bien, généralement entre 20 et 30 ans (questionnez votre comptable à ce sujet). Cette somme est déduite des revenus locatifs chaque année pendant la durée de vie prévue.
Les meubles peuvent aussi s’amortir en général sur 7 ans.
Contrairement à la location nue et son déficit foncier, vous ne pouvez pas générer de déficit en LMNP que vous pourriez reporter sur d’autres revenus d’activités : dans la mesure où les amortissements de l'année sont supérieurs au résultat annuel d'exploitation, ils sont alors reportables sur les années suivantes.
Conclusion :
Comme vous pouvez le voir, la location meublée permet d’éviter plus facilement l’imposition que la location nue et est également moins « engageante » pour le bailleur. En revanche elle ne permet pas de générer du déficit qui permettrait d’économiser des impôts sur ses revenus d’activité, ce que permet la location nue, et elle maximise le turn over et la vacance locative car les préavis sont plus courts.
Notre avis : la location meublée n’est pas LA seule stratégie, car ses inconvénients compensent selon nous ses avantages. L’idéal serait de mixer la stratégie d’investissement : faire du nu en secteur rural avec de gros travaux pour avoir du déficit foncier et des locataires stables et faire du meublé en ville (car le meublé est peu adapté à la campagne…) pour construire un patrimoine sans alourdir sa feuille d’impôt. Nous traitons aussi l'option SCI dans une vidéo.
Trouvez un (bon) comptable ou un (bon) gestionnaire locatif pour vous conseiller. Si vous êtes du Calvados : Visite & Co est l’interlocuteur qu’il vous faut 😊.
Notre avis : la location meublée n’est pas LA seule stratégie, car ses inconvénients compensent selon nous ses avantages. L’idéal serait de mixer la stratégie d’investissement : faire du nu en secteur rural avec de gros travaux pour avoir du déficit foncier et des locataires stables et faire du meublé en ville (car le meublé est peu adapté à la campagne…) pour construire un patrimoine sans alourdir sa feuille d’impôt. Nous traitons aussi l'option SCI dans une vidéo.
Trouvez un (bon) comptable ou un (bon) gestionnaire locatif pour vous conseiller. Si vous êtes du Calvados : Visite & Co est l’interlocuteur qu’il vous faut 😊.
Article rédigé par :
Patrick Magalhaes - Co-fondateur de Visite & Co
et passionné d'immobilier
Patrick Magalhaes - Co-fondateur de Visite & Co
et passionné d'immobilier
Foire aux questions :
Ça fonctionne comment LMNP ?
Le régime du loueur en meublé non professionnel est un régime fiscal accessible lorsque vous louez un ou plusieurs appartement(s) meublé(s). Celui-ci permet d’imposer les recettes locatives dans la catégorie des BIC. Il est alors possible de choisir entre le régime du Micro-BIC, avec un abattement de 50% sur les loyers perçus, ou bien le régime du BIC réel, qui permet de déduire toutes les charges mais également un amortissement comptable. En cas de plus-value à la revente, c’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique.
Y’a-t-il des conditions pour être LMNP ?
Oui ! Le propriétaire bailleur doit respecter les conditions suivantes :
Ça fonctionne comment LMNP ?
Le régime du loueur en meublé non professionnel est un régime fiscal accessible lorsque vous louez un ou plusieurs appartement(s) meublé(s). Celui-ci permet d’imposer les recettes locatives dans la catégorie des BIC. Il est alors possible de choisir entre le régime du Micro-BIC, avec un abattement de 50% sur les loyers perçus, ou bien le régime du BIC réel, qui permet de déduire toutes les charges mais également un amortissement comptable. En cas de plus-value à la revente, c’est le régime des plus-values des particuliers qui s’applique.
Y’a-t-il des conditions pour être LMNP ?
Oui ! Le propriétaire bailleur doit respecter les conditions suivantes :
- Les recettes locatives annuelles de la location meublée ne doivent pas excéder 23 000 €.
- Les recettes locatives annuelles ne doivent pas représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal sinon vous passez LMP : loueur meublé professionnel : régime encore différent et à réserver aux investisseurs chevronnés
- Remplir le formulaire P0i, à transmettre au greffe du Tribunal afin d’obtenir un numéro de SIRET.
- Concernant le bien, il faut respecter la liste des éléments indispensables pour louer en meublé.
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Investir dans l'immobilier, pourquoi ?
Investir dans l’immobilier permet de changer de CAP : que cela soit en devenant propriétaire, en investissant dans un bien locatif pour préparer sa retraite ou encore en enchaînant les investissements locatifs avec stratégie permettant ainsi de devenir « libre financièrement ».
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