Gérer seul(e) sa location ? attention danger !

7 fausses croyances mises en lumière
Vous êtes l’heureux propriétaire d’un appartement ou d’une maison que vous souhaitez mettre en location et vous vous dites qu’après tout cela ne doit pas être compliqué de s’en occuper soi-même ? Détrompez-vous !
La règlementation qui encadre les locations s’est durcie ces dernières années.
 
Nous allons vous mettre en garde contre les erreurs ou les oublis les plus fréquemment rencontrés qui peuvent vous coûter très cher !
Voici ce que l’on entend souvent :
« Il est facile de rédiger une annonce immobilière » : savez-vous que la loi vous impose nombre de mentions légales afin que votre annonce soit conforme aux dernières dispositions en vigueur ? Citons par exemple : la notification des charges locatives et leur mode de récupération, la mention de la superficie de votre logement tel que l’entend l’article R111-2 du code de la construction, le résultat du DPE doit également y figurer (sous peine de 1 500 € d’amende si vous avez recours à un diagnostiqueur non certifié, voire même 300 000 € d’amende et 2 ans de prison si volontairement vous trichez sur le résultat et que votre locataire saisit la DGCCRF), le montant du dépôt de garantie…et bien d’autres.
Attention si la surface figurant dans le bail diffère de plus de 5% de la réalité après mesurage par un expert, le locataire peut exiger une baisse de loyer proportionnelle à la différence.
« La publicité de particulier à particulier est gratuite » : ce n’est pas tout à fait vrai, si un site très populaire comme LE BON COIN vous propose gratuitement de diffuser une annonce c’est seulement avec 3 photos, or pensez-vous pouvoir présenter l’intégralité de votre bien ainsi ? vous recevrez nombre d’appels de candidats souhaitant l’envoi de photos supplémentaires pour peut-être au final ne pas revenir vers vous…quelle perte de temps ! Il va donc falloir mettre un peu la main à la poche pour obtenir un résultat satisfaisant 😉 comptez de 15 à 90 € pour un mois de diffusion (selon la durée de votre mise en ligne).
« J’ai meublé mon bien pour bénéficier d’avantage fiscal » : savez-vous que la loi a fixé par décret la liste des meubles et accessoires devant figurer dans une location meublée ? (n°2015-981 du 31.07.15) car ici attention danger si vous avez par exemple omis d’installer un dispositif d’occultation pour les fenêtres ou autre, votre locataire pourrait demander la requalification de son contrat de location en nue et vous verriez s’envoler le régime fiscal et le type d’abattement que vous aviez imaginé.
Si le fait de louer son bien en location meublée peut majorer le loyer d’environ 10% pensez bien au fait que la longue liste de meubles et accessoires sera un investissement de base, tout comme leur renouvellement. De plus si fiscalement au régime dit microfoncier vous vous dites qu’un abattement de 50% en location meublée est plus favorable que 30% en nue, ayez également en tête que vous déclarerez ici des bénéfices industriels et commerciaux et qu’outre l’enregistrement auprès du CFE et l’obtention d’un numéro SIRET vous devrez tenir une vraie comptabilité, sans compter un turnover plus important, tout ceci engendrera des frais supplémentaires.
« Je choisirai facilement mon candidat locataire » : Après avoir visité votre logement en location, les candidats déposeront un dossier de candidature : mais comment juger de leur solvabilité ? savez-vous quelles pièces administratives demander ? lesquelles sont autorisées par la loi ?
La liste des justificatifs pouvant être demandés au futur locataire et à sa caution est définie par le décret n°2015-1437 du 5 novembre 2015.
Les manquements au présent article sont punis d'une amende administrative, prononcée par le représentant de l'Etat dans le département, dont le montant ne peut être supérieur à 3 000 € pour une personne physique et à 15 000 € pour une personne morale.
Et on ne vous parle même pas de discrimination. Si vous refusez le logement à un locataire en invoquant un motif discriminatoire, vous encourrez des peines particulièrement sévères : jusqu'à trois ans d'emprisonnement et 45.000 € d'amende (article 225-2 du Code pénal).
Astuce : l’administration fiscale propose un service de vérification en ligne des avis d’imposition :
https://cfsmsp.impots.gouv.fr/secavis/
« Je peux trouver un modèle de bail sur internet » : alors certes, sur internet vous trouverez beaucoup d’informations et des propositions de modèles types pour vous aider à rédiger votre bail. Mais bien sûr la plupart du temps il s’agit d’un service payant (et oui rien n’est gratuit dans la vie 😊 ) mais savez-vous qui se cache derrière ce modèle type ? un juriste ? un avocat ? un notaire ?
Croyez-nous il s’agit là d’une étape cruciale de votre location et il ne s’agit pas de faire n’importe quoi au risque de voir son bail tout simplement annulé par un juge sur demande de votre locataire (bien souvent très renseigné de la loi).
Votre bail d’habitation devra respecter les dernières mesures en vigueur (d’abord la loi de 89, puis Alur et enfin Elan pour compléter).
Mieux vaut ne pas faire de petites économies et confier cette tâche importante à un professionnel du métier (notaire, huissier ou agence immobilière).
« La gestion locative ne prend pas beaucoup de temps » : que vous possédiez un ou plusieurs biens en location, il ne faut pas se le cacher cela nécessite d’y consacrer du temps, alors si vous avez la chance d’avoir un emploi du temps dans la semaine assez libre tant mieux, cela sera plus favorable que d’avoir à s’en occuper durant le weekend.
De quoi parlons-nous ici : d’abord de tenir la comptabilité de vos locataires (sont-ils à jour ? ai-je pensé à régulariser leurs provisions sur charges ? ai-je effectué la révision annuelle ?), de leur envoyer chaque mois un avis d’échéance, puis une quittance. Et quid du locataire qui vous appelle un dimanche midi pour vous signaler une fuite d’eau ? il va falloir déterminer d’où provient la fuite et appeler un plombier, mais qui va devoir payer la facture ? reportez-vous au décret 87-712 qui définit clairement quelles sont les entretiens et les réparations locatives, le reste étant à votre charge.
Certains outils en ligne proposent des forfaits par mois de 4 à 9,50 € par mois afin d’automatiser ces tâches administratives pour vous, cependant aucun ne donne de conseils personnalisés juridiques, fiscaux ou comptables.
« L’état des lieux s’est mal passé je garde la caution » : Aïe plusieurs erreurs dans ce que je lis ici 😊 tout d’abord il ne faut pas confondre la caution : personne qui s’est portée garant pour votre locataire et dépôt de garantie : somme versée par votre locataire à l’entrée dans les lieux (1 mois de loyer hors charges pour une location nue, 2 mois maximum pour une location meublée).
Si toutefois à la sortie de votre locataire vous constatiez des dégradations, la première chose à vérifier c’est que votre état des lieux d’entrée était bien complet et qu’il n’y a aucun doute possible sur le avant/après (le mieux étant d’annexer des photos).
Car en cas de retenues vous ne pouvez pas le faire de n’importe quelle façon, il vous faudra contacter une entreprise spécialisée qui selon le dégât réparera la dégradation constatée et la facture (ou le devis) servira de justificatif à la retenue sur dépôt de garantie.
Sachez qu’en France toute contestation portant sur l'état des lieux peut être portée, par le propriétaire ou le locataire, devant une commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. La conciliation est une démarche facultative et gratuite. Certains locataires ne s’en privent pas lorsque l’état des lieux n’est pas clair.
En 2017, nombre de cas passés devant la justice pour demande de restitution de dépôt de garantie : 7018 – source infostat ministère de la justice.
Vous l’avez compris la gestion location ne s’invente pas 😊 si vous avez des questions à ce sujet, n’hésitez pas à envoyer vos coordonnées à Flavie BONNE, notre experte en la matière, en remplissant le formulaire ci-dessous.

Vous retrouvez d'ailleurs Patrick et Flavie les créateurs de Visite & Co sur cette vidéo sur la gestion locative.
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