Repérer et éviter les nanars lors d'un achat immobilier
Dans cet article, mais aussi dans la vidéo Youtube qui lui est consacré, on vous explique ce qu'est un nanar et comment ne pas tomber dans le piège.
Bonne lecture, ou si vous préférez, bon visionnage 😉
Tous nos conseils pour repérer et éviter de tomber dans le piège du nanar
Parce que l'achat d'un bien immobilier est une étape importante de notre vie, il est préférable d'avoir toutes les cartes entre nos mains pour qu'il se déroule sans encombre !
1) Définition : qu'est ce qu'un "nanar" en immobilier ?
Un "nanar" en immobilier, tout comme son homonyme cinématographique, désigne un bien immobilier qui se trouve dans le fond du panier et ce, souvent, à cause d'une méconnaissance du marché ou d'une volonté de gain trop élevé.
2) Comment repérer un nanar dès la première visite ?
Repérer un "nanar" immobilier dès la première visite peut être un défi, car certains problèmes peuvent ne pas être immédiatement évidents. Cependant, voici quelques signes qui peuvent vous aider à identifier des problèmes potentiels lors de la première visite d'une propriété :
3) Pourquoi le choix de l'emplacement est si important lors de l'achat ?
Tout se paye, choisir le bon emplacement ne déroge pas à la règle. Le bien immobilier qui connaîtra une situation géographique optimale sera, d'une part, celui qui perdra le moins de valeur dans un marché baissier, et d'autre part, celui qui gagnera le plus de valeur dans un marché haussier.
C'est cette sécurité psychologique de ne pas avoir peur de revendre son bien moins cher qu'à l'achat qui justifie un prix de départ plus élevé.
4) Les estimations de prix sont toujours viables ?
Dans un marché en constante évolution, il est souvent difficile pour un particulier d'estimer si un prix est juste ou non. Le professionnel de l'immobilier est là pour user de son expérience et de ses outils pour élaborer un prix du marché le plus juste possible.
Un signe qui peut avertir d'une erreur d'estimation est le délai de vente. Au delà de 6 mois, un bien immobilier peut être qualifié de surestimé et être mis dans la catégorie "nanar".
5) Comment éviter le piège du "nanar" ou éviter le vice caché ?
De façon volontaire ou involontaire, des ennuis imprévus peuvent intervenir dans l'achat d'un bien immobilier. Mieux vaut assurer ses arrières pour les éviter au maximum.
Patrick Magalhaes vous partage sa technique pour les parer : "Je fais rédiger à mon vendeur une déclaration de tous les éléments connus de lui seul et non visibles de l'acheteur". Cela permet de s'engager dans ce projet serein et en toute connaissance de cause.
Un "nanar" en immobilier, tout comme son homonyme cinématographique, désigne un bien immobilier qui se trouve dans le fond du panier et ce, souvent, à cause d'une méconnaissance du marché ou d'une volonté de gain trop élevé.
2) Comment repérer un nanar dès la première visite ?
Repérer un "nanar" immobilier dès la première visite peut être un défi, car certains problèmes peuvent ne pas être immédiatement évidents. Cependant, voici quelques signes qui peuvent vous aider à identifier des problèmes potentiels lors de la première visite d'une propriété :
- Un grand nombre de panneaux de mise en vente peut alerter d'une potentielle difficulté pour les propriétaires à vendre le bien
- Dans le même esprit, un délai de mise en vente dépassant les 6 mois et un grand nombre de visites déjà réalisées sur le bien démontrent l'existence d'une difficulté de vente
- Des fissures sur la façade, des traces d'humidité dans le sous-sol ou encore des odeurs nauséabondes. Pensez à garder votre sens du détail bien ouvert lors de votre visite.
- Accessibles gratuitement, les cartes de risques naturels peuvent être des alliées de tailles afin de savoir si le bien se trouve dans une zone à risques (zone de gonflement / retrait d'argile, inondation,...)
3) Pourquoi le choix de l'emplacement est si important lors de l'achat ?
Tout se paye, choisir le bon emplacement ne déroge pas à la règle. Le bien immobilier qui connaîtra une situation géographique optimale sera, d'une part, celui qui perdra le moins de valeur dans un marché baissier, et d'autre part, celui qui gagnera le plus de valeur dans un marché haussier.
C'est cette sécurité psychologique de ne pas avoir peur de revendre son bien moins cher qu'à l'achat qui justifie un prix de départ plus élevé.
4) Les estimations de prix sont toujours viables ?
Dans un marché en constante évolution, il est souvent difficile pour un particulier d'estimer si un prix est juste ou non. Le professionnel de l'immobilier est là pour user de son expérience et de ses outils pour élaborer un prix du marché le plus juste possible.
Un signe qui peut avertir d'une erreur d'estimation est le délai de vente. Au delà de 6 mois, un bien immobilier peut être qualifié de surestimé et être mis dans la catégorie "nanar".
5) Comment éviter le piège du "nanar" ou éviter le vice caché ?
De façon volontaire ou involontaire, des ennuis imprévus peuvent intervenir dans l'achat d'un bien immobilier. Mieux vaut assurer ses arrières pour les éviter au maximum.
Patrick Magalhaes vous partage sa technique pour les parer : "Je fais rédiger à mon vendeur une déclaration de tous les éléments connus de lui seul et non visibles de l'acheteur". Cela permet de s'engager dans ce projet serein et en toute connaissance de cause.
6) La vie locale d'une commune influence le prix de l'immobilier ?
Force est de constater que ces deux éléments marchent de pair. Patrick prend l'exemple du projet d'agrandissement des voies de Tram dans sa ville, Caen, ainsi que d'un projet éolien au sud de la ville pour illustrer ses propos.
Le prix des biens risquent d'augmenter dans les communes qui accueillent ce nouveau transport en commun là où ces prix risquent de baisser dans les communes proches de ce nouveau parc éolien.
Á la hausse comme à la baisse, les projets d'infrastructures locaux peuvent impacter le marché immobilier.
7) Quelles sont les informations obligatoires qu'une agence doit fournir lors d'un achat ?
L'acquéreur qui décide de visiter un bien sera ravi de recevoir un "dossier de visite", plus celui ci sera complet, plus il rassurera le visiteur sur la qualité du bien et le sérieux des propriétaires.
Parmi ceux-là, certains documents sont obligatoires :
8) Faire appel à différents professionnels lors de mon achat ?
Sous le conseil avisé de Patrick, il peut être intéressant de faire appel à différents professionnels de l'immobilier dans certains cas.
Il peut parfois arriver qu'un agent immobilier manque de professionnalisme "par manque d'envie ou par manque de connaissances techniques".
Faire appel à un notaire peut apporter un complément d'information plus détaillé, notamment sur l'aspect légal, juridique et des régimes matrimoniaux.
La mairie va également être de bon conseil sur l'urbanisme de la commune. C'est un bon moyen de connaître les potentiels projets en cours et futurs proches du bien.
Force est de constater que ces deux éléments marchent de pair. Patrick prend l'exemple du projet d'agrandissement des voies de Tram dans sa ville, Caen, ainsi que d'un projet éolien au sud de la ville pour illustrer ses propos.
Le prix des biens risquent d'augmenter dans les communes qui accueillent ce nouveau transport en commun là où ces prix risquent de baisser dans les communes proches de ce nouveau parc éolien.
Á la hausse comme à la baisse, les projets d'infrastructures locaux peuvent impacter le marché immobilier.
7) Quelles sont les informations obligatoires qu'une agence doit fournir lors d'un achat ?
L'acquéreur qui décide de visiter un bien sera ravi de recevoir un "dossier de visite", plus celui ci sera complet, plus il rassurera le visiteur sur la qualité du bien et le sérieux des propriétaires.
Parmi ceux-là, certains documents sont obligatoires :
- Dossier de diagnostics techniques (DPE, ERP, ELECTRICITÉ,...)
- Dans le cas d'une copropriété : documents loi ALUR
8) Faire appel à différents professionnels lors de mon achat ?
Sous le conseil avisé de Patrick, il peut être intéressant de faire appel à différents professionnels de l'immobilier dans certains cas.
Il peut parfois arriver qu'un agent immobilier manque de professionnalisme "par manque d'envie ou par manque de connaissances techniques".
Faire appel à un notaire peut apporter un complément d'information plus détaillé, notamment sur l'aspect légal, juridique et des régimes matrimoniaux.
La mairie va également être de bon conseil sur l'urbanisme de la commune. C'est un bon moyen de connaître les potentiels projets en cours et futurs proches du bien.
Un conseil de fin ?
Oui, par exemple pour les investisseurs : Patrick conseille aux investisseurs bailleurs de prendre le temps de choisir la bonne fiscalité qui correspondra à leurs besoins. Les choix que vous ferez aujourd'hui impacteront le futur de votre investissement.
Et pour les particuliers, durant cette période d'augmentation des taux d'intérêts, pensez à négocier les frais de remboursement anticipé (IRA) de votre crédit. Il est devenu rare de garder son bien jusqu'à la fin du crédit alors anticipez la revente dés à présent !
Oui, par exemple pour les investisseurs : Patrick conseille aux investisseurs bailleurs de prendre le temps de choisir la bonne fiscalité qui correspondra à leurs besoins. Les choix que vous ferez aujourd'hui impacteront le futur de votre investissement.
Et pour les particuliers, durant cette période d'augmentation des taux d'intérêts, pensez à négocier les frais de remboursement anticipé (IRA) de votre crédit. Il est devenu rare de garder son bien jusqu'à la fin du crédit alors anticipez la revente dés à présent !
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Vous trouvez une agence immobilière à chaque coin de rue... Pour autant, est-ce que toutes les agences se valent pour vendre ou louer votre bien ? Assurément non ! Il vous suffit de comparer les avis clients !
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Découvrez dans cette vidéo notre méthode d'estimation
(nos estimations sont offertes)
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C'est pourquoi nos équipes vous offrent une évaluation professionnelle de votre bien, étayée par une parfaite connaissance du marché, et des références locales. Vous pouvez aussi prendre rendez-vous directement en ligne sur notre page Facebook Visite & Co.