Location des logements classés en DPE G

Interdiction de louer un logement classé G depuis le 01/01/2025 :
c'est vrai et faux !

29 janvier 2025 - Amandine Derouet

Jusqu'à fin 2024, les logements classés G pouvaient encore être loués dans l'immense majorité des cas, sous réserve de présenter un DPE valide. Désormais, tout logement classé G est exclu de la location traditionnelle, qu’elle soit nue ou meublée. Une mesure visant à renforcer les objectifs environnementaux et à encourager la rénovation énergétique.
Par ailleurs depuis le 01/01/2025 le DPE doit impérativement être un DPE "nouvelle version" donc postérieur au 1er juillet 2021. Cette nouvelle version est considérée comme plus fiable et cohérente pour évaluer la performance énergétique et la décence d'un logement.

Cette mesure s’inscrit dans une évolution plus verte. Le cap fixé est clair : à compter du 1er janvier 2034, seuls les logements classés D ou mieux seront autorisés à la location. Cela signifie que les biens classés E et F devront eux aussi être rénovés, au risque de perdre plus de 35 % du parc locatif actuel.
Cependant, la faisabilité de ces objectifs suscite des débats. Certes, rendre le parc immobilier plus vert est une intention louable, mais cela pourrait entraîner une pénurie de logements locatifs si les contraintes deviennent insurmontables pour les propriétaires.

DPE
Des exceptions parfois controversées :
Impossibilité technique des travaux :
Par exemple, en cas de copropriété où des travaux tels que l'installation d'une pompe à chaleur ou une isolation thermique par l'extérieur (ITE) ne sont pas réalisables pour des raisons techniques ou administratives.
➡️Refus en assemblée générale, contraintes liées au PLU, ou classement comme monument historique.
Coût des travaux excessif :
Lorsque les travaux nécessaires dépassent 50 % de la valeur vénale du bien, le propriétaire peut demander une exemption. Cela concerne notamment les zones rurales où la valeur immobilière est faible, et où les coûts de rénovation s’avèrent disproportionnés.
Nouveautés Légales : Audit Énergétique et DPE Collectif :
Audit énergétique obligatoire à la vente :
Depuis le 1er janvier 2025, même les logements classés E doivent inclure un audit énergétique lors d’une transaction, un coût supplémentaire pour les propriétaires (de 500 à 800 €). Les biens en copropriété ne sont pas concernés.
Généralisation des DPE collectifs :
À partir de 2026, toutes les copropriétés (y compris les petites structures de moins de 50 lots) devront réaliser un DPE collectif. Une mesure qui vise à identifier les performances énergétiques globales des copropriétés.
L'isolation : avantages et contraintes
L’isolation par l’intérieur (ITI) :
Solution plus économique mais problématique en termes de perte de surface habitable (jusqu’à 3,5 m² pour une pièce de 36 m²).
L’isolation par l’extérieur (ITE)
Méthode plus coûteuse, mais efficace pour supprimer les ponts thermiques et préserver l’espace intérieur.
➡️En découvrir davantage sur l'ITE
➡️Des débats en perspective

La mise en œuvre de ces mesures divise. Les partisans de la transition énergétique applaudissent la direction prise, indispensable pour réduire l'empreinte carbone du secteur immobilier. D’autres, plus pragmatiques, alertent sur le risque de déséquilibre du marché locatif et l’exclusion des ménages modestes.

L’avenir montrera si ces réformes parviennent à conjuguer performance énergétique et accessibilité au logement.
L'article en podcast ⬇️
L'interview Sweet FM ⬇️
Combien coûte la réalisation d'un DPE ?
Dans la majorité des cas un DPE vous coûtera à peine 200 €.
➡️Bonne nouvelle, si vous êtes propriétaire bailleur ou investisseur : ce coût peut venir en déduction de vos revenus fonciers ou passer en charges si vous faites de la location meublée non professionnelle (LMNP). Déductible également de l'imposition des plus-values immobilières.
En combien de temps un DPE est réalisé ?
Un DPE est valable 10 ans s'il a été réalisé après le 1er juillet 2021. En effet, il y a eu une réforme profonde du DPE à cette date et depuis le 1 janvier 2025 tous les DPE (ancienne version) sont devenus périmés.
➡️Les nouveaux DPE et ceux réalisés à partir du premier juillet 2021 sont valables 10 ans.
Combien de temps dure un DPE ?
Si vous prenez rendez-vous avec un diagnostiqueur sérieux, sur un bien de 100 m² par exemple, la réalisation du DPE prend environ 1 heure.
En effet, il est sensé vous poser de nombreuses questions sur : le type d'isolation de votre logement, sur le doublage des murs périphériques, sur l'isolation des combles. Il est donc sensé vous questionner sur l'épaisseur des isolants sur la nature des matériaux, sur leur R coefficient thermique… Il doit également vous demander des factures et parfois des photos pour illustrer les travaux récents. Avec votre accord certains professionnels vont démonter les prises pour voir l'épaisseur et la nature de l'isolant.
Qu'est ce qu'un audit
énergétique ?
Depuis le 1er janvier 2025 un audit énergétique est obligatoire pour la vente de tous les logements classés E, F et G (hors copropriété). C'est un document qui complète le DPE et indique le scénario de travaux à l'acheteur d'un bien immobilier. Ce document est plus coûteux que le DPE pour le propriétaire vendeur, plus long à obtenir.
➡️Nous vous conseillons donc d'anticiper les démarches. Vérifiez bien également que le diagnostiqueur auquel vous faites appel est bien agréé pour réaliser des audits énergétiques.

Patrick Magalhaes - Co-fondateur de Visite & Co
et passionné d'immobilier
Patrick magalhaes agent immobilier à CAEN
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