La location saisonnière à Caen et dans le Calvados : Bon plan ou galère ?

Acheter un appartement ou une maison pour la louer sur AirBnB, Booking etc. Bon plan ?
Alors niveau rentabilité brute : oui ! ça fonctionne ! Sur des villes comme Caen, Bayeux ou encore la côte de Nacre on peut avoir une occupation importante de son bien et contrairement à des idées reçues, pas que l’été (séminaires, déplacements entreprises, artistes etc.).
On peut espérer quel rendement ? quelle rentabilité brute ?
Grosso modo je dirais 2 fois plus qu’en location traditionnelle, qu’on appelle location « nue ».

À titre d’exemple, un de nos clients exploite à Caen sur le port un joli T2 qui en location nue pourrait générer 6 000 euros par an de revenus locatifs et qui exploité en saisonnier génère près de 11 000 euros par an de chiffre d’affaires.
Attention en revanche à 4 choses :
D’une part au volume de travail, car c’est bien plus important que dans l’immobilier classique
D’autre part aux charges : qui sont beaucoup plus importantes (copropriété, ménage, etc.)
D’autre part à la législation (changement de destinations, nombre de nuitées, etc.)
D’autre part à la fiscalité : si vous n’êtes pas renseigné vous pourriez déchanter…
Attention au volume de travail ?
Et oui faire de l’investissement locatif en location classique est assez peu chronophage. En location saisonnière c’est tout l’inverse : gestion des entrées et des sorties, gestion (voir réalisation) du ménage, réponse aux questions des occupants, gestion des plannings, ajustement du tarif etc. C’est plusieurs heures de travail par mois qu’il va falloir faire rentrer dans vos agendas, déjà remplie par votre vie perso et pro.

Vous pouvez bien sur-déléguer à un professionnel de type conciergerie, mais là une grosse partie du « bénéfice » de la location saisonnière VS nue va s’envoler, les sociétés de conciergerie prenant en général de 20 à 40 % du chiffre d'affaires selon la prestation qu’ils offrent.
Attention aux charges ?
Vous fournissez une prestation « hôtelière » : tout va tourner à plein régime dans votre logement : eau, électricité etc. Tous ces frais, ainsi qu’une connexion internet sont à votre charge contrairement à de la location nue.

Attention aussi aux frais cachés : l’usure du logement et des meubles par exemple : bien plus rapide qu’en location nue ou en location meublée.

On va aussi vous parler des impôts à la fin de cet article.
Attention à la législation ?
Pensez bien à vérifier dans le cadre d’une copropriété (maison comme appartement) que la location de type saisonnière n’est pas soit formellement interdite, soit implicitement déconseillé.

On a vu des propriétaires être attaqués par le syndicat des copropriétaires pour non respect du règlement de copropriété.

De façon générale, on se fait peu d’amis parmi les copropriétaires quand on exploite un bien locatif en saisonnier…

Attention aussi à certaines communes qui imposent un changement d’usage ou de destination notamment quand vous louez plus de 120 jours par an.
Attention à la fiscalité ?
Déjà vous allez goûter à une taxe qui n’existe pas en location nue : la CFE (par exemple plus de 350 euros pour un T2 à Caen).

De plus le chiffre d’affaires produit va être imposé ! Vous allez surement dépendre du régime LMNP (sauf si vous avez plusieurs appartements générant de gros revenus) qui va vous laisser 2 options :
Le régime micro qui serait une grosse erreur : bien que vous ayez un abattement de 50% voire 71% si votre logement est classé meublé de tourisme, vous déclarez la totalité des loyers encaissés : et donc comprenant les charges que vous allez pourtant payer par ailleurs. En effet l’abattement en saisonnier et en meublé est plus important qu’en location nue (50 voire 71% contre seulement 30% en location nue) mais il y a une différence majeure : en location nue on déclare les loyers hors charges ! En copropriété ça peut faire une grosse différence !
Si vous choisissez le régime réel, plus favorable car vous faisant échapper à l’impôt dans la grande majorité des cas grâce à l’amortissement vous devez penser aux honoraires du comptable : en général au moins 500 € par an.
Pour conclure : Bon plan ou galère ?
À vous de trancher mais faîtes un choix éclairé : sur le papier la location saisonnière permet de gagner facilement 2 fois plus. Mais c’est sur le papier : pensez au temps passé, pensez à l’usure prématurée de votre bien, pensez à la fiscalité qui peut être lourde à gérer pour un novice et soyez vigilant sur la législation qui risque d’être de plus en plus contraignant sur ce type de location car mal vue par beaucoup de municipalités/beaucoup de copropriétés.
Comparatif
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