Investir dans l'immobilier, pourquoi ?

L’immobilier est le placement numéro 1 des Français et ils ont bien raison.


Investir dans l’immobilier permet de changer de CAP : que cela soit en devenant propriétaire et non plus locataire, en investissant dans un bien locatif pour préparer sa retraite ou encore en enchaînant les investissements locatifs avec stratégie permettant ainsi de devenir « libre financièrement ».

Pour ceux souhaitant aller plus loin : retrouvez plus de 50 vidéos sur YouTube traitant de l'investissement immobilier en tapant : La Minute du Propriétaire by Visite & Co.
Ne restez pas locataire !
Quand vous louez un bien immobilier, vous versez chaque mois à un propriétaire un loyer à fonds perdu. Les conditions de prêt actuelles étant tellement intéressantes et le marché immobilier ayant tendance à s’équilibrer, il est fréquent d’avoir une mensualité de prêt assez proche d’un loyer lorsqu’on finance son premier bien immobilier. On vous encourage donc à le faire au plus tôt, pour cela vous devrez néanmoins présenter un dossier irréprochable à votre banquier : idéalement le montant des frais de notaire en apport (7 à 8% de l’achat), une situation d’emploi stable et des comptes bancaires sains (pas de découvert etc.).
En achetant votre résidence principale vous investirez sur l’avenir, sur le long terme. 20 ans plus tard par exemple vous aurez fini de rembourser votre maison et vous serez ainsi assis sur un capital que vous auriez été incapable d’épargner de façon classique (imaginez devoir épargner 200 000€ en 20 ans par exemple, cela paraît impossible, or avec l’immobilier ça l’est).

Maison "Jazz", à l’achat, cette maison située tout proche de Caen, en parfait état, représente une mensualité de 690€ si on la finance sur 25 ans, c’est le montant d’un loyer !
Investir dans l'immobilier locatif

Les raisons qui poussent quelqu’un à investir sont nombreuses : préparation de la retraite, création d’un patrimoine à transmettre à ses enfants, envie d’indépendance et de tout quitter dans 20 ans…

Selon votre leitmotiv, nous ne vous conseillerons pas le même type d’investissement.
En effet si vous souhaitez préparer votre retraite mais avec un profil prudent, nous vous conseillerons d’investir dans des biens « liquides » (faciles à revendre), bien placés et faciles à louer. La contrepartie de ce type d’investissement très sécurisé ?
Ces biens immobiliers sont chers et offrent donc une rentabilité limitée. Ce type d’opération s’équilibre rarement et l’investisseur doit donc faire un effort d’épargne tous les mois. Cela reste au final une bonne opération, permettant ainsi de se « forcer » à épargner, tout en bénéficiant de l’effet de levier du crédit et surtout du remboursement d’une grosse partie de l’opération par le locataire.
Au final un T2 qui vaut 120 000€ par exemple ne vous aura couté « que » 30 000€ de votre poche, le reste ayant été financé par le locataire.

Si vous souhaitez aller plus loin, en réalisant plusieurs opérations pour avoir un complément de revenu dès le début de vos investissements et de jouir d’une
belle rente au bout de 20 ans quand vos biens seront payés nous allons plutôt vous conseiller de vous orienter vers des immeubles de rapport. Ils ont des avantages multiples : vous concentrez au même endroit plusieurs locataires et vous êtes maître de tout : pas de copropriété, c’est vous qui décidez des travaux à réaliser ou non etc. Vous rentabilisez aussi chacun de vos déplacements si vous gérez vous-même en regroupant au même endroit plusieurs locataires.

Une fois ce constat fait, on commence à rechercher un bien… Mais comment l’exploiter ensuite ? Le louer de façon classique ? Le meubler ? Y faire de la location saisonnière ?
Nous allons tâcher de faire un rapide tour d’horizon des possibilités qui s’offrent à vous.
N'attendez pas pour acheter de l'immobilier,
achetez de l'immobilier et attendez...
Les différents modes d'exploitation d'un bien immobilier
La location nue
La location dite « classique » d’un logement non meublé. Il peut malgré tout contenir certains meubles, notamment une cuisine aménagée.
Le bailleur s’engage pour 3 ans sauf si SCI non familiale (baux de 6 ans). Le préavis du locataire est de 3 mois sauf à bénéficier d’un préavis réduit à 1 mois pour certains motifs.
Le bailleur ne peut donner congé qu’à chaque période triennale, en s’y prenant 6 mois à l’avance et pour des motifs précis : congé pour vente (dans ce cas, offre au locataire qui est prioritaire) ou congé pour vente (dans ce cas, offre au locataire qui est prioritaire) ou congé pour reprise personnelle.
À savoir / subtilités :
  • Si le bien est vendu loué, en cours de bail : aucun droit de préemption du locataire.
  • Certains locataires sont protégés (plus de 65 ans et faibles revenus).
  • Délai de réponse du locataire à un congé pour vente du bailleur : 2 mois.
  • Dépôt de garantie : 1 mois de loyer hors charges
Le conseil Visite & Co :
La location nue a l'avantage d'être un cadre législatif et fiscal très stable, très simple à gérer (pas de formalités d'immatriculation par exemple, pas de soucis de meubles à gérer etc.), et peut permettre de faire du déficit foncier. C'est ce que nous conseillons au plus grand nombre chez Visite & Co.
La location meublée
À l’inverse de la location nue, le bien mis en location par le bailleur doit être intégralement meublé (la liste est claire on ne peut y déroger) citons quelques exemples : lit dont couette, aspirateur, volets ou rideaux dans les chambres, réfrigérateur + compartiment congélateur, couverts en nombre suffisant etc.
Le bailleur s’engage pour 1 an, il peut donner congé chaque année, en s’y prenant au minimum 3 mois à l’avance, les motifs sont les mêmes (vente / reprise).
L'activité de location meublée même non professionnelle nécessite une inscription auprès d'un centre de formalités des entreprises. Il s'agit en l’occurrence du greffe du Tribunal de commerce dont dépend le bien que vous mettez en location.
À savoir / subtilités :
  • C’est bel et bien une activité que crée l’investisseur, soumise notamment à la CFE (à inclure dans sa projection de rentabilité annuelle), c’est donc un processus « plus lourd ».
  • Dépôt de garantie : 2 mois

Le choix pour le régime de la location meublée par le bailleur est très souvent fiscal, mais attention de bien le choisir en toute connaissance de cause :
  • La location meublée n’est pas adaptée à tous les secteurs et à tous les biens (exemple : studio meublé à Caen : oui, pavillon meublé à falaise : non).
  • La location meublée est plus chronophage, on maximise le risque d’avoir des problèmes à gérer (télé en panne, clic-clac qui grince etc…) c’est pourquoi les agences facturent la gestion des biens meublés plus cher.
Le conseil Visite & Co :
Contrairement à la location nue où la vacance locative peut être proche de 0 si le bien est en parfait état, en location meublée, notamment étudiante, il peut y avoir des semaines de vacances entre deux locataires (l’été notamment) accentué par le fait que les préavis sont plus courts, c’est donc à intégrer dans le calcul de la rentabilité annuelle, qui peut en location nue se calculer sur 12 mois, plutôt sur 10 à 11 mois à notre avis en location meublée en raison de la vacance, de la CFE, des frais comptables etc.
La location de murs commerciaux
Les revenus issus de la location de murs commerciaux sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (comme la location nue).
À savoir / subtilités :
Pas beaucoup d’avantages fiscaux dans la location de murs commerciaux, les travaux réalisés n’étant par exemple pas déductibles fiscalement sauf travaux d’accessibilité et de désamiantage.

A réserver aux investisseurs expérimentés, la location de locaux commerciaux peut être très intéressante car rentable et ne nécessitant quasiment aucune gestion quotidienne, elle peut s’avérer intéressante soit en SCI à l’IS (SCI à l'impôt sur les sociétés), soit pour un bailleur qui fait du déficit foncier par ailleurs, sur des immeubles d’habitation et qui pourra ainsi gommer ses revenus fonciers.
La colocation
Une colocation est la location par plusieurs locataires (colocataires) d'un même logement devenant leur résidence principale. Elle peut prendre la forme d'un bail unique signé par tous les colocataires, ou d'autant de contrats de location qu'il y a de colocataires.
À savoir / subtilités :
En ce qui concerne le paiement du loyer, il existe des clauses de solidarité qui permettent aux propriétaires de se retourner vers tous les colocataires en cas d’impayé.
Le conseil Visite & Co :
Murs commerciaux :
Très bon investissement si bien placé. Le bail est beaucoup plus protecteur pour le bailleur qu'en habitation (il est par exemple possible de mettre la taxe foncière à la charge du locataire appelé preneur). C'est un type d'investissement que l'on conseille à des investisseurs chevronnés qui vont l'intégrer au sein d'une Société Civile Immobilière à l'IS ou encore mixer cet investissement avec un autre achat en location nue qui nécessite des travaux et qui permettra donc de bénéficier d'un DÉFICIT FONCIER sur l'ensemble.

Colocation :
Nous ne sommes pas "fan" de ce mode d’exploitation, qui permet souvent de doper la rentabilité d’un bien qui ne l’est pas à la base. Le bailleur doit être conscient qu’il s’engage dans quelque chose nécessitant beaucoup de gestion quotidienne : en plus de la gestion du bien, des services (abonnement Internet etc.) il peut être amené à devoir faire « la police » entre les colocataires ou vis-à-vis du syndicat des copropriétaires.
La location de garage
Les revenus issus de la location de garage sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers (comme la location nue).

Contrairement à la location nue et meublée, qui sont très encadrées, les baux de garage sont soumis au code civil et donc assez libres et peu contraignants pour le bailleur, qui peut contractuellement mettre presque ce qu’il veut dans le bail.
À savoir / subtilités :
En général ce sont des baux d’un an, avec préavis de 3 mois de chaque partie, le montant du dépôt de garantie est souvent d’un mois.

Il faut être conscient qu'individuellement la gestion de garages peut paraître très facile à gérer mais n'oubliez pas qu'il faut très souvent acheter au moins 5 garages pour espérer avoir une rente similaire à celle d'un tout petit appartement et qui dit addition des lots dit plus de gestion. À bon entendeur...
Conclusion : quel est le meilleur mode d'exploitation d'un bien immobilier ?

Encore une fois, pas de réponse tranchée, cela dépend de l’objectif de l’investisseur. S’il souhaite maximiser la rentabilité et qu’il est conscient du temps important de gestion en plus de son emploi (voir qu’il souhaite en faire son métier) la location meublée peut être une bonne idée car elle maximise souvent la rentabilité d’un bien. À l’inverse pour un investisseur qui souhaite se constituer un patrimoine, petit ou grand, mais sans y consacrer trop de temps et de stress, la location nue est à privilégier.


Le mot de l'auteur

Un bon agent immobilier n’est pas celui qui se contente de vous vendre un bien et donc de toucher une commission. Notre métier est un métier de conseil ! Un bon agent immobilier doit donc connaître parfaitement la fiscalité immobilière et vous conseiller notamment sur l’impact fiscal de votre achat.
En fait, la première des étapes pour un bon investissement locatif, est peut-être de trouver un bon agent immobilier…

Patrick Magalhaes
Un exemple concret

Comment devenir « libre financièrement » ? En investissant dans les immeubles de rapport ! Prenons l’exemple de l’immeuble "St Pierre" que nous proposions à la vente début 2021.
Le prix demandé est de 329 990 €. Si vous faites financer ce montant à 100% par crédit, cela représente une mensualité de 1 610€ environ sur 20 ans. Cet immeuble, composé de 5 lots génère des loyers de 2 615€ par mois. Cela laisse donc un cash-flow brut de 1 005 €. Quand on déduit la taxe foncière, l’assurance PNO et les consommations d’eau il reste un loyer net mensuel de 2 283€. Cette acquisition permet donc de générer un cash-flow potentiel de 673 € par mois. Cet exemple concret vous permet de voir qu’on peut investir dans l’immobilier sans effort d’épargne personnelle, voir même en vivre si l’on multiplie les opérations.

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