Le temps : l’allié de l’investisseur immobilier
25 mai 2025 - Par Patrick MAGALHAES
Dans l’hypothèse d’un investissement immobilier locatif, le temps est l’allié de l’investisseur !
En effet, même si l’immobilier devient de plus en plus encadré, fiscalisé, et parfois contraignant dans certains pays, il demeure un placement solide, “de bon père de famille”, pour lequel le temps joue en votre faveur.
Lors de la signature de votre emprunt immobilier, vous définissez une mensualité fixe qui restera identique pendant toute la durée de remboursement. Elle pourra même baisser en cas de diminution des taux, ce qui vous offrira une opportunité de renégociation avec votre banque.
À l’inverse, les loyers perçus auprès de vos locataires (qu’il s’agisse d’habitations, de bureaux ou de locaux commerciaux) augmenteront avec le temps :
🎧 Dans un podcast/vidéo récent, je partage l’exemple concret d’un loyer de bureaux ayant augmenté de plus de 27 % en 9 ans.
En effet, même si l’immobilier devient de plus en plus encadré, fiscalisé, et parfois contraignant dans certains pays, il demeure un placement solide, “de bon père de famille”, pour lequel le temps joue en votre faveur.
Lors de la signature de votre emprunt immobilier, vous définissez une mensualité fixe qui restera identique pendant toute la durée de remboursement. Elle pourra même baisser en cas de diminution des taux, ce qui vous offrira une opportunité de renégociation avec votre banque.
À l’inverse, les loyers perçus auprès de vos locataires (qu’il s’agisse d’habitations, de bureaux ou de locaux commerciaux) augmenteront avec le temps :
- Soit naturellement, du fait de la tension offre/demande dans la zone,
- Soit légalement, par la révision annuelle selon l’indice de référence :
- IRL pour les logements,
- ILC pour les locaux commerciaux,
- ILAT pour les bureaux.
🎧 Dans un podcast/vidéo récent, je partage l’exemple concret d’un loyer de bureaux ayant augmenté de plus de 27 % en 9 ans.
Préparer son plan de financement
Le sésame de l’investissement locatif : l’emprunt.
Avant toute chose, préparez votre dossier bancaire avec rigueur :
📌 Contrairement à un achat en résidence principale, inutile de valider un montant précis auprès de votre banque en amont. Ici, tout dépendra du type de bien et du loyer potentiel. Le raisonnement financier est donc différent.
Avant toute chose, préparez votre dossier bancaire avec rigueur :
- Des comptes sains sur les 3 à 6 derniers mois (pas de découverts, aucun rejet de prélèvement),
- Une épargne mensuelle automatique, même modeste,
- Montrez que vous êtes un gestionnaire prudent : cela rassure le banquier et diminue son niveau de risque.
📌 Contrairement à un achat en résidence principale, inutile de valider un montant précis auprès de votre banque en amont. Ici, tout dépendra du type de bien et du loyer potentiel. Le raisonnement financier est donc différent.
Sélection des biens et visites
🔍 Sélectionnez un ou deux agents immobiliers de confiance (grâce à leurs annonces, avis Google ou recommandations). Ce seront vos alliés dans votre recherche.
Lors des visites, soyez exigeant et curieux :
🎯 Objectif : éviter les mauvaises surprises et anticiper les coûts cachés.
Lors des visites, soyez exigeant et curieux :
- Visitez l’intégralité du bien (cave, grenier, combles, etc.),
- Type d’assainissement ?
- Séparation eaux usées / eaux pluviales ?
- Nombre de compteurs (en cas d’immeuble) ?
- Gestion des parties communes (notamment en mono-propriété ou syndic bénévole) ?
🎯 Objectif : éviter les mauvaises surprises et anticiper les coûts cachés.
Négocier… ou pas ?
Bonne question !
👉 Si le bien est récent sur le marché et au prix, foncez ! Négocier peut vous faire rater une belle opportunité.
👉 À l’inverse, si le bien stagne depuis plusieurs semaines, une négociation est légitime : selon le contexte, vous pouvez obtenir de 5 % à bien plus dans certains cas, surtout en zone rurale.
👉 Si le bien est récent sur le marché et au prix, foncez ! Négocier peut vous faire rater une belle opportunité.
👉 À l’inverse, si le bien stagne depuis plusieurs semaines, une négociation est légitime : selon le contexte, vous pouvez obtenir de 5 % à bien plus dans certains cas, surtout en zone rurale.
Le compromis de vente
Avant de signer, exigez tous les documents :
📎 N’hésitez pas à faire relire le projet par votre notaire si un doute persiste.
- Diagnostics,
- Baux,
- États des lieux,
- Actes de caution,
- Certificat Visale, etc.
📎 N’hésitez pas à faire relire le projet par votre notaire si un doute persiste.
Après le compromis ?
La demande de financement
Au-delà du taux d’intérêt, négociez l’absence d’IRA (Indemnité de Remboursement Anticipé).
⚠️ Sans cela, vous pourriez payer jusqu’à 3 % de pénalités si vous remboursez votre prêt par anticipation.
📝 Cette clause est encore plus importante si vous achetez via une SCI, qui n’est pas protégée par le plafonnement légal des IRA.
⚠️ Sans cela, vous pourriez payer jusqu’à 3 % de pénalités si vous remboursez votre prêt par anticipation.
📝 Cette clause est encore plus importante si vous achetez via une SCI, qui n’est pas protégée par le plafonnement légal des IRA.
L’acte notarié
Avant la signature, revisitez le bien (surtout s’il est vide) :
C’est votre dernière chance pour vérifier la conformité de la livraison.
- Est-il propre ?
- Vide de meubles ou déchets ?
- Pas de fuite ou dégâts ?
C’est votre dernière chance pour vérifier la conformité de la livraison.
Après l’acte ?
🔧 Si des travaux sont nécessaires :
📄 Pour la mise en location :
- Gardez toutes les factures (matériel, artisans),
- L’adresse des chantiers doit figurer sur les factures,
- Les factures doivent être détaillées, notamment pour la comptabilité fiscale (distinction charges/dépenses de travaux).
📄 Pour la mise en location :
- Votre bail doit faire au minimum 20 pages,
- Il faut y joindre plus de 100 pages d’annexes dans certains cas : DPE, diagnostic électrique, règlement de copropriété, ERP, géorisques, etc.
Conclusion
Oui, investir dans l’immobilier peut faire peur au début.
Mais c’est aussi l’une des meilleures décisions financières que vous puissiez prendre.
Le conseil ultime ? Commencez le plus jeune possible.
Si vous êtes dans le Calvados, nos agences Visite & Co peuvent vous accompagner.
Remplissez simplement le formulaire ci-dessous 👇
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Patrick Magalhaes - Co-fondateur des agences immobilières Visite & Co en 2019 et investisseur dans les immeubles de rapport depuis 2015.
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Nous allons nous appuyer sur la note de conjoncture immobilière de fin octobre 2024, publiée par les Notaires, pour analyser l'état du marché immobilier en France en 2024.
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