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Bail d'habitation : que se passe-t-il en cas de succession et de préavis pour congé pour vente ?


La location nue d'un logement est encadrée par la loi du 06 juillet 1989, son article 15 prévoit que lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d’acquisition du bien loué, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu’au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours.

Dit plus simplement :
Si vous achetez un bien loué, vous devrez attendre la fin du bail en cours + 1 renouvellement de 3 ans complet !
Mais cette disposition s’applique‑t‑elle à l’acquisition par le biais d’une succession ? C'est un cas particulier technique auquel nous allons tenter d'apporter réponse ci-dessous grâce à l'analyse d'un arrêt de justice très récent.
 
Contrat de location


En effet, La Cour d’Appel de Paris dans un arrêt du 6 octobre 2022 n°20‑04688 répond par l’affirmative à cette question qui se pose régulièrement depuis la loi Alur. 
Pour les juges parisiens les bailleurs qui héritent d’un bien par succession doivent également respecter ce délai de préavis rallongé.
Tribunal de Caen palais de Justice

Voici un extrait de l'arrêt :

En l'espèce, il n'est pas contesté que M. et Mme [A] ont acquis le logement objet du litige par voie successorale, à la suite du décès de leur mère le 11 septembre 2017.

Le contrat de bail initial ayant été conclu à effet du 30 avril 2013, et s'étant renouvelé une première fois le 30 avril 2016, le terme du contrat en cours lors de la délivrance du congé était le 30 avril 2019.

Ainsi le terme du contrat en cours intervenait moins de trois ans après l'acquisition, de sorte qu'il ne pouvait être donné congé à la locataire pour vente du logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours, soit au plus tôt le 30 avril 2022.
déménagement suite congé pour vente
Qu'en disent les notaires ?
Pourtant, une instance reconnue de l'institution notariale, le CRIDON de Paris avait publié le 28 octobre 2018 un avis contraire en ces termes : « Les dispositions relatives aux congés délivrés par les bailleurs ayant acquis un bien occupé visent exclusivement les bailleurs ayant acquis à titre onéreux l’immeuble occupé. Il n’y a aucune raison de faire application de ces textes lorsqu‘un congé est donné consécutivement à la transmission du bien par voie successorale ou par libéralité (donation, legs,)». 

 
Le conseil de Patrick !
Ces deux avis contraires nous laissent nous, agents immobiliers, comme nos clients dans l'incertitude...

Sans doute la Cour de cassation devra un jour trancher cette question et créer ainsi une jurisprudence.

En attendant, soyez bien avisés et conseillés avant de délivrer un congé à votre locataire et préférez toujours l'acte d'huissier à l'envoi d'un courrier par lettre recommandée.
Article rédigé par :

Patrick Magalhaes - Co-fondateur de Visite & Co
et passionné d'immobilier
Patrick magalhaes agent immobilier à CAEN
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